兵庫県明石市二見町福里字池之下５６３番４５(土山駅・西二見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,600円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市二見町福里字池之下５６３番４５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,600円/㎡としました。

兵庫県明石市二見町福里字池之下５６３番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市二見町福里字池之下５６３番４５
住居表示 
価格70,600円/㎡
交通施設、距離土山、650m
地積99㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新玉正男氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉正男
価格70,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ旧来型の住宅地域であり、地価は概ね安定的である。
市場の特性同一需給圏は明石市の住宅地域である。需要者は概ね明石市の圏域に存する居住者が中心と思料される。圏内には地元業者によるミニ開発等を中心とした戸建分譲や宅地分譲が比較的多く見られ、実需に基づく不動産取引が行われていること、また、マクロ経済の回復等も相俟って、需給環境は概ね安定している。土地は600∼800万円程度、新築の戸建物件は2000∼2500万円程度での取引が中心である。
一般的要因明石市内住宅地の地価は、利便性・住環境に優れた鉄道沿線等を中心に回復しているが、反面、利便性の劣る地域は未だ回復していない。

水野雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅一
価格70,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。
市場の特性同一需給圏は明石市西部のJR山陽本線・山陽電鉄本線沿線の住宅地域が中心となる。需要者の中心は、明石市内に居住する、地縁的選好性を有する一次取得者等で、実需に基づく不動産取引が行われており、需給が均衡している。市場の中心価格帯は土地は1区画当たりの敷地面積が100∼150㎡程度で坪単価25万円弱となっており、新築建売住宅は総額2，000万円台前半である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、明石市では実需に基づく住宅需要が堅調であることから、地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7169021
北緯 134度8935953

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県明石市大久保町西島字南前５３１番７兵庫県明石市二見町東二見字高土手５３８番５兵庫県明石市東野町２０２７番９兵庫県明石市魚住町清水字舞々２２０４番７兵庫県明石市魚住町清水字柿谷８８３番２兵庫県明石市魚住町清水字鳥喰下２３９５番８兵庫県明石市魚住町清水字若宮ノ下１２９３番１５外兵庫県明石市朝霧町３丁目１０２番２兵庫県加古郡播磨町野添字宮山１５７１番３

参考：近隣駅の地価相場

土山駅(地価相場 74,450円/㎡)西二見駅(地価相場 76,400円/㎡)東二見駅(地価相場 76,400円/㎡)播磨町駅(地価相場 76,400円/㎡)魚住駅(地価相場 78,350円/㎡)山陽魚住駅(地価相場 78,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード