兵庫県明石市魚住町住吉３丁目７２２番１６(山陽魚住駅・魚住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,200円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市魚住町住吉３丁目７２２番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,200円/㎡としました。

兵庫県明石市魚住町住吉３丁目７２２番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市魚住町住吉３丁目７２２番１６
住居表示 
価格80,200円/㎡
交通施設、距離山陽魚住、550m
地積100㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中瑞穂氏による調査レポート

不動産鑑定士田中瑞穂
価格80,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因際立った地域要因の変化はないが、小規模な分譲地が散見されるようになってきた。
地域要因の将来予測小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、地域の大きな変動要因はなく、今後も現状と大差なく推移するものと予測する。地価は横ばいの状態にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線の沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内居住者が大半を占める。周辺部においてミニ開発による分譲地が増えつつあり、既成住宅地における需要はやや鈍っている。土地は800万∼1，000万円、新築戸建住宅は2，500万∼3，000万円が需要の中心となっている。
一般的要因市の子育て支援施策が豊富で、これを求める市外からの転入者が見られる。景気の回復基調を反映して、不動産需要は回復ないし現状を維持している。

清水重善氏による調査レポート

不動産鑑定士清水重善
価格80,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域で、地域要因の変動もなく当分は現状を維持するものと予測される。需給関係から地価水準は概ね横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者が大半を占める。当該地域は既存の戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺ではミニ開発による分譲も行われており、総額を抑えた物件を中心に需要が回復している。土地は800∼1，000万円程度、新築戸建物件は2，300∼2，800万円程度が取引の中心である。
一般的要因明石市の人口は概ね横這い。国内景気は、雇用の改善傾向が続く中で、各種政策の効果もあって緩やかに回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度692693
北緯 134度8997783

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山陽魚住駅(地価相場 78,300円/㎡)魚住駅(地価相場 78,350円/㎡)西江井ヶ島駅(地価相場 76,500円/㎡)東二見駅(地価相場 76,400円/㎡)江井ヶ島駅(地価相場 80,200円/㎡)西二見駅(地価相場 76,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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