兵庫県明石市二見町西二見字山中１５７番６０(西二見駅・土山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,300円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市二見町西二見字山中１５７番６０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,300円/㎡としました。

兵庫県明石市二見町西二見字山中１５７番６０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市二見町西二見字山中１５７番６０
住居表示 
価格78,300円/㎡
交通施設、距離土山、1,300m
地積141㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野島準一氏による調査レポート

不動産鑑定士野島準一
価格78,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区の整然性を備えた住宅団地内で概ね実需水準とみられ地価は横這いとなった。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず当分現状維持するものと予測する。概ね実需水準にあり地価は今後もほぼ横這い傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね明石市西部の住宅地域で一部神戸市域も含まれる。需要者の中心はほぼ明石市内居住者である。中小規模団地が面的に広がった既成住宅地域で、供給は既存画地の分割のほか介在する未利用地の開発による小規模な建売分譲が中心である。一方、購買総額が中心的な一次取得者層の予算規模に見合うエリアで、実需は総じて安定的で取引自体も堅調に推移している。土地は1，000万円前後で、新築の戸建住宅は2，500万円程度が中心。
一般的要因景況感に大した変化は無いが典型的な一次取得者層向けの水準で供給できるエリアが多い等から市内の地価は結果的に総じて横這い傾向となった。

清水重善氏による調査レポート

不動産鑑定士清水重善
価格78,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に地域要因に変動は認められず、区画整然とした住宅地域で、地価は横這いで推移した。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域であり、今後も当分の間現状を維持していくものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市西部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は明石市内の居住者である。区画が整然とした住宅地域であるが、既成住宅地内の新築戸建やミニ分譲地の供給が周辺で多いこともあって、需要は概ね横ばいで推移している。土地は規模にもよるが1300万円程度までを目安に、新築戸建住宅は2000万円台半ば位までが需要の中心となっている。
一般的要因明石市の人口は概ね横這い。国内景気は、雇用の改善傾向が続く中で、各種政策の効果もあって緩やかに回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7109332
北緯 134度8869709

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西二見駅(地価相場 76,400円/㎡)土山駅(地価相場 74,450円/㎡)東二見駅(地価相場 76,400円/㎡)播磨町駅(地価相場 76,400円/㎡)魚住駅(地価相場 78,350円/㎡)山陽魚住駅(地価相場 78,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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