地域要因

居住環境、公共施設の動向等に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと思われる。当該地域の生活利便性の程度、不動産の需給動向等より、地価はほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるため、収益用不動産としての利用も見受けられるが、当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、取引目的は専ら自用目的が中心となる。以上より、地域内の取引目的等を総合的に勘案の上、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅等の混在の程度等に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと予測する。良好な住環境等に起因する需給の安定性により、地価動向はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるため、収益用不動産としての利用も見受けられるが、当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、取引目的は専ら自用目的が中心となる。以上より、地域内の取引目的等を総合的に勘案の上、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、御堂筋線あびこ駅の徒歩圏内である等、利便性の高い地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思料される。利便性に優れ、一定の需要が認められることから、価格水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は賃貸・分譲マンションの他、戸建住宅も見られ、収益目的取引の他に自用の居住目的での取引もある。対象不動産は小規模の分譲マンション開発用地ではあるが、想定要素、想定開発計画の如何により価格が左右される開発法による価格に比べ、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格に高い規範性があると考える。よって比準価格を標準とし、開発法による価格を参酌して、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場・倉庫・共同住宅等が混在する住工混在地域であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす要因は、特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模工場、共同住宅等が混在する地域であり、当面は現況の土地利用状況が維持されるものと予測する。また、地価水準については、周辺宅地の取引動向等から判断して横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模工場・共同住宅等が混在する住工混在地域であり、収益物件としての工場、倉庫のほか共同住宅等も認められるが、収益・賃貸を目的とする工場・倉庫用地等の事業用地の取引は少なく、工場・倉庫等の自己使用を目的とする需要が中心であると考えられることから、本件においては比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近く、良好な住環境ではあるが、土地の細分化が進んでおり需給は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地であるが、中規模以上の敷地については細分化が進んでおり、総額が抑えられることから周辺の住宅需要は比較的良好であり、当面の地価水準も堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸マンション等収益物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており、近時の市場性を反映させている。収益価格については、本件宅地が住環境を重視する地域であり、収益性という観点からすると低位に求められる結果となった。したがって、本件では、比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を頭書の通り決定した。

地域要因

利便性の高い立地環境にあり、堅調な需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地下鉄御堂筋沿線で徒歩圏内の住宅地は、潜在的な需要が強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほか賃貸建物も見られる住宅地域で、賃貸市場も熟成している。ただし標準地は、画地規模から賃貸用建物の建設に不向きで、自己利用を前提とした取引が主流と判断される。事実本件では、収益価格はやや低位に試算された。他方、類似地域内において信頼性のある取引事例を多数収集することができた。以上より、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該エリアは一般住宅を中心とする区画整然とした良好な住環境を形成する住宅地域である。利便性に難はなく、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現況を継続すると思料される。成熟した住宅地域であり、住環境が概ね良好なため、一定の需要が認められる。地価は横ばい又は緩やかな上昇すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、周辺地域に賃貸共同住宅や市営共同住宅等が見られるものの、自己使用の一般住宅が中心となる。したがって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅等も見られるが、既成住宅地で自用目的の取引が多く、市場参加者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視する傾向にある。本件においては、市場の特性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、工場等の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅、中小規模工場等が混在する住宅地域であり、当該地域内には収益用不動産も存するが、取引目的は専ら自用目的が中心である。よって、当該地域内における需要者の収益性に対する着目度は低くいため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。本件では近隣地域の取引目的等を総合的に勘案の上、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

南海本線以西の海側の住宅地域ではあるものの、「イオンモール堺鉄砲町」の開店により、当該地域の住宅需要は回復しつつある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅の中に事業所等も見受けられる地域である。北東方約900mに昨年3月大規模商業施設が開店し、住宅需要は回復傾向にある。地価は下落傾向を脱し、概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域一帯は戸建住宅が多く、賃貸共同住宅は散見される程度である。取引は、居住の快適性を志向した自用目的の取引が中心で、自用の価格水準で推移している。当該地域の賃貸市場では、投資採算性に見合った賃料設定は困難で、収益価格は低位に求められたと思料する。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しているが、利便性の高い住宅地域として、需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、共同住宅も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、前年度価格からの検討も踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。