地域要因

古くに開発され、熟成した住宅地域で、周辺における新規の住宅地供給の影響もあり需要はやや弱く、地価も下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

サーキット道路北背後に古くに開発された住宅地域であり、地域内に大きな変動はない。周辺では中小規模の開発による新規の住宅地供給もあり、当該地域の需要はやや弱い。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住目的での取引が支配的である。比準価格は市内の類似する住宅地域の取引事例より求めており、市場参加者の行動に合致し規範性が高い。また、周辺にはアパート等も見られず、標準地の規模からも共同住宅の想定は経済合理的でないことから収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域状況に変化はない。旧来よりの集落系統の既成地域で選好に劣り、安定的な需給は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅を主体とする集落的形態を残す既成住宅地域として用途的に安定しており、現状維持と予測する。地価水準は選好に劣るため、下落傾向と予測する。

価格決定の理由

当地域は集落的形態の既成住宅地域で、賃貸市場も未成熟で標準地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的なため収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的に選択した同種の利用形態の最近の取引事例を基礎に価格形成要因を比較検討したもので、近時の市場性を反映しており、価格の指標たりうると判断した。よって、比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意の上、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

地域要因について大きな変動はない。新規の宅地供給も多く、競争力に劣るため、地価の下落は続いている。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅団地で、戸建住宅が建ち並び、特段の変動要因も見込まれないため、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。市内には新規分譲地の供給も多く、競争力でやや劣り、需要は弱含みである。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の熟成した住宅団地であり、地域内に大きな変動要因はないが、新興の住宅地域等との比較により需要は弱含みの状態が続いている。

地域要因の将来予測

鈴鹿市街地南方郊外に位置する熟成した住宅団地であり、土地利用状況に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。新興の住宅地との比較において需要は弱含みとなっている。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域であり、周辺にも賃貸住宅は見られないため収益価格は試算しない。近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、市場参加者はかかる要因を反映した市場での取引価格水準を重視して意思決定するものと思料する。比準価格は、信頼性の高い事例から求めており、市場参加者の行動にも合致しているものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

利便施設に近い区画整然とした住宅地域で需要は比較的安定しており、周辺では新たな開発も行われている。今後も当面、現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心で比準価格ベースで価格が形成されていることから比準価格の規範性が高い。また対象不動産は面積過小で、建物配置等の物理的観点からも、あるいは経済合理性の観点からも賃貸住宅の想定が非現実的である等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アパート、農地等が見られる標準画地規模がやや大きめの住宅地域であり、需要のやや弱い傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では古いアパート等も見られるが、標準地は区画整理済みの戸建住宅を主とした住宅地域にあり、賃貸用建物の建設を目的とした新規の土地取引は認められないため収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、自己使用目的の取引を指標としての市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域状況に特に変動はない。河川に近く他地域の新規住宅との競争では選好に劣り、需給は弱含みで地価は下落している。

地域要因の将来予測

古い既成住宅地域で国道及び河川に近いが特に変動はなく、現状維持での推移と予測する。地価は、周辺地域の住宅供給と相俟って、下落基調と予測する。

価格決定の理由

古い戸建住宅団地で標準地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的であるので収益価格は試算しなかった。住宅地取引の大半は自用目的であり、利便性や居住の快適性等を踏まえ、市場参加者が類似する取引の価格水準を検討して価格形成されていると分析される。よって、最新の取引実例に基礎を置いて価格形成要因を比較検討した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で土地利用に目立った変化はない。新興住宅地域と比較して競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。新興の住宅地と比較して需要は少なく、地価動向は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は近鉄名古屋線の各駅を最寄駅とする類似の住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅が中心で、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり地域要因に特段の変動はないが、周辺において小規模開発が多く、需給関係から地価は緩やかながら下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ用途的に安定した地域であり各種利便施設も近いことから、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価は比較的緩やかな下落傾向と見込まれる。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であることから自用目的での取引が主であり、画地規模を勘案すると賃貸想定は現実的ではないと判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から代替競争関係にある適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

画地規模の大きな路線商業地域である。サーキット道路沿いだが面的な発展性は乏しい。外食店舗等、近隣施設入替や閉鎖が目立つ。

地域要因の将来予測

画地規模の大きい路線商業地域であるが、市街化調整区域との境界近くであり、大きな発展や変化の兆しは見られない。近隣店舗の閉鎖や入れ替わりもしばしばみられ、当面こうした状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

市道沿いに店舗、遊技場、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価格水準の形成も自社利用を前提としたものである。よって、近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地利用に大きな変化は見られないが公共下水道が整備された。地価の下落幅はやや縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で交通量も比較的多いが、土地利用に変化は見られず、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向にあるが、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は平田市街地に近い路線商業地域で、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件も散見されるが賃貸を目的とした土地取引は成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は鈴鹿市内の商業地で幹線道路沿いの類似性の高い事例を中心として求めたもので、路線商業地の市場の特性を十分反映したものである。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。