三重県鈴鹿市寺家８丁目６４６番２２(鼓ヶ浦駅・磯山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,300円
2017年01月01日に行った三重県鈴鹿市寺家８丁目６４６番２２(三重県鈴鹿市寺家８−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県鈴鹿市寺家８丁目６４６番２２ |
| 住居表示 | 寺家８−２−３ |
| 価格 | 35,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鼓ヶ浦、1,600m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 国道背後に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉川輝樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉川輝樹 |
|---|---|
| 価格 | 35,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域状況に特に変動はない。河川に近く他地域の新規住宅との競争では選好に劣り、需給は弱含みで地価は下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 古い既成住宅地域で国道及び河川に近いが特に変動はなく、現状維持での推移と予測する。地価は、周辺地域の住宅供給と相俟って、下落基調と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は広域的には鈴鹿市内の住宅地域一円、特に既成の中小規模住宅地域との代替競争性が強いと認められる。需要者の中心は鈴鹿市の居住者である。周辺では新規の住宅供給が過剰の感もあり、用途的な安定を見せる既成地域は古いだけに、競争の過程で弱含んでいる。取引は規模・タイミング・事情等によりまちまちではあるが、新規物件は少なく、土地で概ね195㎡程度を標準地規模とすると、土地で約700万円程度までが中心的価格帯と思われる。 |
| 一般的要因 | 鈴鹿市の人口は微減傾向にある。ホンダのお膝元の都市であるが景気回復基調は弱く、不安定要素もあり、全般に住宅地の需給は弱含んでいる。 |
右京安彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 右京安彦 |
|---|---|
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農地も見られる国道背後の住宅地域として特別の変動はないが、新興住宅地との競合から地価は弱含み傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道背後にあって、周辺に農地の多い住宅地域としての土地利用に変化はないが、市内各所において新規の住宅地供給が続いており、熟成した住宅地の地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鈴鹿市の住宅地域であるが、特に幹線近くの住宅地域との関連性が強い。需要者の中心は鈴鹿市に居住する一次取得者層であるが、周辺市からの転入も想定できる。幹線近くの熟成した住宅地域であるが、市内各所において住宅地の供給が続いており、既存住宅地域の需給はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地は195㎡で700万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度と把握した。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向であるが概ね安定している。新規分譲地では高値取引が見られるが、既存住宅地への需要は一般的に弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度82448 北緯 136度5720442 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
三重県鈴鹿市神戸寺家町字修理田２５７番１三重県鈴鹿市御薗町字松葉２４０７番三重県鈴鹿市加佐登町字八幡９７５番三重県鈴鹿市白子町字小山田２８５２番三重県鈴鹿市白子駅前３０００番４７三重県鈴鹿市白子２丁目３０１４番三重県鈴鹿市江島町鬼黒２９６番三重県鈴鹿市算所１丁目１０１３番４外三重県鈴鹿市末広町字野瀬５５０６番２１三重県鈴鹿市池田町字東浦４９６番２のうち三重県鈴鹿市磯山２丁目３７３５番三重県鈴鹿市白子町字網田坊３６５２番１外
参考：近隣駅の地価相場
鼓ヶ浦駅(地価相場 41,200円/㎡)磯山駅(地価相場 35,300円/㎡)白子駅(地価相場 41,200円/㎡)鈴鹿サーキット稲生駅(地価相場 41,200円/㎡)徳田駅(地価相場 35,300円/㎡)中瀬古駅(地価相場 35,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード