地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅から徒歩圏の住宅地域で、需要も堅調で、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、駐車場等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は中村日赤駅や本陣駅周辺の類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの近隣商業地域で、衰退傾向にあるが、住宅地価格として見た場合の地価に見合っていることから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の併用店舗、一般住宅等が中心で、商業繁華性の衰退で住宅地域に移行しつつある地域である。そのため近隣商業地とはいえ特に収益性を反映して地価が形成されているとは言い難くむしろ賃貸住宅としての採算からのアプローチが必要であるがこの面からの投資採算は相当低位に試算される。したがって価格の調整は実際の取引に基づいた比準価格を中心にして、収益価格を考量しまた類似の標準地の規準価格との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣る住宅地域であるが、需要は底堅く推移し、地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから当面は現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は中村区西部の住宅地で類似性を有する取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。賃貸市場は熟成しているが、土地建物一体の価格を元本としての事業採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、地下鉄駅に近く、一定の需要があるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地であるが、駅にも近いことから、今後は徐々に賃貸マンション等が増加してくると予測する。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も出てきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既成市街地で、新規の供給は少ない。利便性、居住環境が良好であり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

最寄駅から距離があるものの、相対的に価格帯が低く、値頃感があるため、住宅需要は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺は共同住宅も見られるものの、標準的規模の画地は戸建住宅用地として売買される傾向が強く、取引にあたって収益性はほとんど考慮されない。対象標準地は画地条件から、共同住宅の想定は適当ではないと判断し、収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣るが、地価は割安感があり堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅や共同住宅が混在する住宅地域であり、特に目立った変動要因がないことから、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅西エリアの地価上昇が、当該地域にも波及してきており、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

商業地域であるが、住宅地域的な要素も強い地域である。名古屋駅にも近く、利便性が高いため、今後も徐々に賃貸マンション等が増えていくと予測する。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の需要も出てきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重も依然として大きい。また地価変動が大きくなっているため、相対的に収益価格が低位になっているとも言える。したがって、実際の市場を反映している比準価格を中心として、収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近接の商業地であり、一定の需要がみられ、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映して求められたもので、客観的説得力を有するものである。しかしながら当該地域の市場特性を考慮すると、収益性のみではなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした新興住宅地域であり、未利用地も多く供給は活発であるが、最寄駅からは距離があることから、販売速度は緩やかである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中村区南西部に存する事例を中心に採用の上、適正に試算した実証的な価格である。収益価格は、標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件においては、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。