地域要因

街路条件が劣るが、北陸新幹線の開業やアルビス奥田店の開店等により利便性が向上しており、需給は弱含みから安定的に推移している。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る既成住宅地域であるが、周辺地域のスーパーの開店等により、利便性が向上しており、今後も現状のまま推移すると予測する。地価はこれまでの下落により値頃感があり、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、前面道路の幅員も狭いことから、賃貸建物の想定が困難であり、収益価格を試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域にあって、自己使用目的での取引が主であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格とは概ね均衡を得ており、更に対前年変動率の推移や最近の市場の動向、単価と総額との関連等も吟味、検討した結果、妥当であると判断した。

地域要因

県道沿い路線商業地域として、特に地域要因の大幅な変動は見込まれず、地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

県道沿い路線商業地域であるが、近年の景気動向を反映して、今後暫くは概ね現状維持のまま地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であるがテナント需要が少なく、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駐車場が確保できる郊外型店舗との競合において競争力は劣り、衰退傾向で推移しており、宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺では貸店舗がみられるものの、駐車場を確保し得ない小規模画地が多く、賃借需要が乏しいことから収益価格は低位に試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地北東部の既成住宅地域で、周辺地域の価格水準の低い新設住宅団地等の影響を受けて、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

古くに造成された戸建住宅地域であるが、最近周辺地域では低価格な中小規模の新規分譲地が散見され、これ等の分譲地と比較すると、街区の老朽化等が見られ、地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が多い一般住宅地域で、比較的規模も小さく、間口も狭いことから、アパート建築の想定が困難であるので、収益価格は試算しない。生活の快適性、利便性を重視する戸建住宅地域であり、自己使用目的での取引が主流であることから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、更に、対前年変動率の推移や市場の動向、単価と総額との関連等にも十分留意、検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR富山駅北側の高価格帯の住宅地域においては、値頃感から、高値取引が多く見られる状況であり、地価の上昇が継続している。

地域要因の将来予測

知名度が高く高級感のある区画整然とした住宅地域で、今後も、現環境を保持していくものと予測する。また、値頃感、希少性から、需要も旺盛であり、当面の間、地価は微増傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に指定された戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、高価格帯の住宅地の取引事例を基礎に算定したものであり、場所的接近性に優る事例を重視して求めていることから、市場の実態を反映した精度の高いものである。近隣地域は、快適な居住性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるところから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 同一路線にスーパー、ファミリーレストラン、銀行等の出店があり、背後住宅地の需要が堅調であることから商況はほぼ安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 土地賃借（定期借地）は認められるが、貸店舗等に対する需要は乏しく、地域性を反映する賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内で信頼性のある取引事例から試算しており、規範性は高い。地域の実情に鑑み、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型SCに近い利便性の良い住宅地域であること等から不動産需要は堅調である。このため地価は今後も安定傾向で推移すると予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が多い熟成した住宅地域である。このため地域の特性に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、今後も既成住宅地域として推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅の建築のための取引が中心である。こうした地域性からアパート用地に対する需要はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

まちなか居住推進事業政策の推進や地価の値頃感から都心回帰傾向が見られ、利便性の高い市街地近郊の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

旧街道沿いの既成住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。都心回帰傾向の後押しにより、生活利便性の高い市街地近郊の宅地需要は堅調であり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、対象標準地は自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益価格は試算しなかった。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 居住者の高齢化が進んでいる。マンション、アパートには、市中心部に近い利便性から若年層世帯が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

 稲荷町駅に近く、大型SC及び稲荷公園があり利便性の高い既成住宅地域。高齢化、核家族化により空家、空地が散見されるが、近年世帯数、人口数とも増加しつつあり、地価水準は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 戸建を中心にアパート、社宅等も混在する住宅地域で、近くに大型sc、公園等があり、住環境は良好である。同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、賃料水準は価格水準に比べ低く、経済合理性の観点から収益価格を求めることはできなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線開業により飲食店を中心にテナント需要が旺盛であり、駐車場やマンション需要も堅調であるため、需給関係は強めに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は賃貸需要が低層階を主とする飲食店を除き希薄であり、また土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められた。したがって、収益価格は参考にとどめ、地域の市場動向を踏まえ、周辺標準地との均衡を考慮したうえ、実需等を反映した取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所街はオフィス需要が低調で空室率の高止りが続き厳しい環境にあるが、地元企業の事務所ビル売買もあり、コインパーキング目的の需要も強い。

地域要因の将来予測

代表的事務所街で、中央警察署の移転が予定されていて、今後は飲食店等が増加すると予測される。事務所空室率は高止まりしているが、駐車場用地やマンション用地需要が地価を下支えしている。

価格決定の理由

事務所街であるが賃貸市場が停滞し、賃貸収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じている地域であり、収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

相対的な割安感から利便性の高い市街地住宅地に対する選好度は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心市街地に存する既成住宅地であり特段地域要因に変化はなく当面は現状を維持すると予測する。利便性の高い市街地住宅地に対する需要は堅調であり需給は安定的、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において市街地住宅地に存する規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は間口の狭い小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、収益物件の想定が困難であることから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 富山駅前整備や再開発事業の進捗で賑わい増加の期待が高く、飲食店の出店需要も旺盛であるが、上層階の店舗や事務所需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

 周辺は新幹線開業後も更に一帯の整備が進められ、空港利用客の大半も集中することが見込める。飲食店舗の出店意欲は強く、空室率も下がりつつあることから地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 いずれも周辺類似地域の実勢を反映している取引事例を5事例を採用した。近隣地域内は自用目的の店舗、事務所等が中心となっており、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後住宅地の開発が進んでおり、将来的にも安定した商業地域とみられていることから、市場は横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

環状道路沿いの路線商業地であり、店舗立地が急速に進んだ後、店舗間の競争等で商業環境が熟成過程にある。店舗間の競争が厳しく大型の設備投資は控えられる傾向で、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一棟貸しや事業用定期借地を活用した収益物件が主で、建物価格の上昇や土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の規範性は低い。比準価格は広域的な範囲の幹線道路沿いの事例から検討し、信頼性のある価格が得られたと判断する。自用目的の取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後の都塚・刑部地区で組合施行の土地区画整理事業の進捗に伴い、今後、当該地域への波及が期待される。

地域要因の将来予測

志紀駅に近い熟成した住宅地域であり、東側背後の都塚、刑部地区が市街化区域に編入され、組合施行の土地区画整理事業計画が進捗しており、当該地域への波及が期待される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、及び、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。