地域要因

地域要因に特段の変動はみられないが、周辺地域では不動産売買が比較的多く見られ、需給は堅調な状況が続いており、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

中心市街地に近接する既成住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は認められないが、今後も旺盛な住宅地需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるが、基本的には戸建住宅敷地としての土地利用が中心の住宅地域で、また画地規模から経済合理性に見合う賃貸用建物の想定が困難なため収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替・競争関係が強い古牧地区の取引事例に基づき、規範性の程度を判断の上求められており、市場の取引実態を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣を含む一円に特段の変化は窺えない。同一需給圏に競合する沿道型施設が多く、地方景気停滞下、商況は厳しい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は数少ない類似商業地の事例を駆使し、各方面より検討を加えたもので停滞感を伴って推移する近隣の市場動向を反映した実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を比較検討し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。駅ビルリニューアルの影響が期待されるが、現時点で明確な影響は認められない。

地域要因の将来予測

地域の土地利用度は高く、新たな利用が行われる余地は少ない。北陸新幹線金沢駅営業開始による駅ビルリニューアルが隣接地域にて行われ、本地域への収益改善期待が認められる。

価格決定の理由

駅より近距離の取引事例は稀少であるが、地価水準面にて関連性ある事例より試算が行われ、比準価格は、実証性を有するものと認められる。収益価格に関しては、地域の賃貸需要の実際からも、容積率等を十分に反映した効率的建物想定が困難で、求められた試算水準も低位となった。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。旧来の中心商業地は店舗の郊外化等により衰退傾向にあるが、新たな投資も見られるようになってきた。

地域要因の将来予測

県庁に近い国道沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、店舗の閉鎖が見られるほか、事務所の空室率が高い状況に変化はない。今後もこの状態が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中心商業地の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に8階建の事務所ビルを建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、容積率には余裕があるが、当該標準地の収益性を反映した価格である。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域全体としての本格的な需要増加にはまだ遠く、需要は依然低調といえる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、類似性が高い新規の賃貸事例が非常に少ないことからその精度に多少懸念があり、また借り手市場の傾向が依然として強いことが総収益水準に影響し、低位に試算されたものと見られる。比準価格は長野市中心商業地域の複数の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力のある価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。ビル入居テナントの変化もさほど見られず現状維持の状況が続きつつも、やや回復の動向も見られる。

地域要因の将来予測

長野市の中心商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は認められず、当面は現状維持と予測する。景気の回復傾向は見られるが個人消費は未だ弱く、地価への効果は限定的。北陸新幹線の延伸効果も見られる。

価格決定の理由

比準価格は、長野市の中心市街地の類似地域の5事例を選択し比準したもので、適正に比準されており、市場特性を反映し実証的で精度が高いと言える。他方収益価格は事務所ビルの空室が目立つ等、賃貸市場の回復の遅れ等を反映し、低位に試算されたと考えられる。以上の検討から信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長野駅周辺地区では、古い事務所・商業ビルの空室率は高めながら、新幹線延伸と新駅ビル開業等により活況が戻りつつある。

地域要因の将来予測

長野駅に近い古くからの商業地域であるが、街路、繁華性等の点でやや見劣りする。長野駅周辺では新駅ビル開業等で活況が戻りつつあり、地価は下落傾向から横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地の取引は少ないものの、同程度の価格帯の取引から試算した比準価格は地域格差率が比較的小さく、市場実態を反映した価格で説得力がある。収益価格は、適正賃料の把握と空室率の認定がやや困難なため、相対的に信頼性が劣ることは否めない。以上から、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はみられない。顕在化している売り物件は少なく、需給は落ち着いた状況が続いている。

地域要因の将来予測

中心市街地に近接する古くからの熟成した既成住宅地域として安定しており、需給も落ち着いているため取引も少ない。地域要因にも大きな変動は認められず、地価水準は現状維持と予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件の立地も比較的見られるが、実際の不動産取引で指標とされるのは取引価格実績水準であり、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき求められた価格で、自用の戸建住宅中心の当地域の市場実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線延伸と新長野駅ビル開業の効果により、駅周辺は活況を呈している。長野駅周辺では単価の高い取引が散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地と同程度の価格水準の取引は極めて少ないため、比準価格で採用した事例との地域格差率は大きくなったが、市場実態を反映した妥当な価格である。一方収益価格は、近接した事務所ビルでも入居時期等の差異により賃料に大きな格差があるのが実情であること等から、相対的に精度が劣るものの、試算価格はある程度の信頼性を有する。以上から、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。駅周辺商業地域よりやや離れる位置にあるため、引き続き地価は緩やかな下落局面にある。

地域要因の将来予測

土地利用度の高い中心市街地商業地域で、地域に変動要因は認められない。繁華性に乏しい商業地域であるが、マンション用地需要を背景に地価水準に底値感が生じつつある。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域内には低層建物もみられ、容積率を十分に活用した賃貸想定が困難であるため、収益価格水準にもその反映が認められ、低位に試算された。本地域及び類似地域における取引は、自用目的の取引が多く、地価もこれに基づき形成される傾向が観察される。よって、鑑定評価額決定にあたっては、上記分析を踏まえ、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。中心部に近く利便性や快適性に優る住宅地の需給環境は改善している。

地域要因の将来予測

南東方への緩傾斜地に小規模一般住宅やアパート等が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の一般住宅を中心とした古くからの住宅地域で、アパートや駐車場等の収益物件も見られるが、自己の居住目的の取引が中心である。標準地は規模が小さく、共同住宅の想定は困難であるので収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成分譲住宅地域であり、街路は整然として住環境は良好な状況にある。高田地区周辺地域では、住宅地分譲の良好な状況が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の既成分譲住宅地域である。住環境、利便性の良さから高田地区及びその周辺では小規模住宅地の分譲が散見され、高単価取引もみられており、安定的需給関係が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は既成の住宅団地であり自用目的の戸建住宅が中心で共同住宅もみられるが、標準地は画地規模が小さく経済合理的なアパート想定が困難なことから、収益価格の信頼度が低いため収益価格は試算しなかった。一方比準価格は比較的位置的に近い類似する取引事例より求められ、市場価値を反映し説得力がある。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗の新規出店等は少なく、国道18号沿いと比較すると商業施設の集積度は劣る。地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

国道沿いに物販・飲食等の郊外型店舗、中小の事業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に郊外型の店舗を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、想定建物のボリューム等により収益性に差違が生じるので、やや流動的な側面も有する。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。