長野県長野市三輪３丁目８２２番１０(本郷駅・桐原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,000円

2017年01月01日に行った長野県長野市三輪３丁目８２２番１０(長野県長野市三輪３−４−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,000円/㎡としました。

長野県長野市三輪３丁目８２２番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市三輪３丁目８２２番１０
住居表示三輪３−４−２９
価格75,000円/㎡
交通施設、距離本郷、300m
地積216㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格75,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三輪地区の人口は減少傾向であるが、近隣のスーパーの改装も見られる等、比較的良好な住環境域で、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測周辺では小規模の分譲が見られる程度で、背後の商業地を含めて地域に大きな変動はなく、今後も熟成した住宅地域として推移するものと予測する。地価は当面横ばい傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、範囲の広い三輪地区を中心にその隣接地区の住宅地域。需要者は市内の居住者が中心である。熟成度の高い住宅地域で、周辺では小規模の分譲が見られる程度であるが、最寄り駅や商業施設への接近性も良好で、学校も近いことから比較的人気のある住宅地域である。取引の中心価格帯は、土地が200㎡前後の規模で1300万円∼1600万円程度、新築戸建住宅は2800万円∼3300万円程度である。
一般的要因市の人口は微減傾向で推移、利便性の良否により需要に大きな差があり、二極化傾向が顕著となっている。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格75,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。地域内及び周辺では小規模な宅地開発が多く見られるが、住宅地の需給は概ね安定している。
地域要因の将来予測中規模の一般住宅やアパート等が混在する三輪地区の熟成した住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市犀北地区のうち中心部に比較的近い熟成した住宅地域で、需要者の中心は市内居住の中堅サラリーマン等である。圏内では引き続き未利用地等を利用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されている。需要は、長野市中心部に近い利便性等を反映し、安定している。土地は1，300∼1，700万円、新築戸建は4，000万円以内が需要の中心であるが、最近は富裕層による総額が嵩む取引も見られるようになってきた。
一般的要因住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用や所得も改善傾向にあるので、景気は緩やかに回復している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度66002599999999
北緯 138度2046947

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)北長野駅(地価相場 62,700円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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