長野県長野市三輪４丁目８５３番３３(本郷駅・善光寺下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


75,200円

2016年01月01日に行った長野県長野市三輪４丁目８５３番３３(長野県長野市三輪４−７−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,200円/㎡としました。

長野県長野市三輪４丁目８５３番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市三輪４丁目８５３番３３
住居表示三輪４−７−１６
価格75,200円/㎡
交通施設、距離本郷、600m
地積250㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格75,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に特に変動要因はない。商業施設の配置において良好な状況にあり、居住利便性及び住環境が良好な地域として需要は堅調に推移。
地域要因の将来予測土地利用度の高い住宅地域で、地域に変動要因は認められない。街路条件に難があるものの中心市街地より近距離にあって、利便施設も周辺地域にバランス良く配置されている地域として、需要動向は堅調である。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心市街地より近距離にある熟成住宅地域で、接近性にて類似性が認められる中心市街地周辺の住宅地域にて形成される。需要者層は、総額水準からも、市内居住の二次取得者が中心となり、市外よりの需要も見込める地域である。利便施設が周辺地域に適当に配置された居住環境良好な地域として、需要動向は堅調である。需要水準総額は、土地のみで1700万円∼1900万円程度、新築建物付3500万円∼3800万円と認められる。
一般的要因人口は減少傾向が継続、世帯分離は進行している。新設住宅着工件数は、対前年比減少し、居住利便性・総額水準による選別傾向に変化はない。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格75,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因周辺の状況として権堂B−1地区市街地再開発事業完成し上層階マンション完売。本郷駅北方の通称SBC通りに大型複合商業施設オープン。
地域要因の将来予測市中心部に比較的近く利便性の優れた住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測する。街路条件が悪く総額的にも値嵩であるが、地域の名声で補完される程度が上回り地価下落に歯止めがかかっている。
市場の特性同一需給圏は長野駅からは徒歩圏外で長野電鉄線の権堂・善光寺下・本郷駅を駅勢圏とする市街地住宅地域。需要者は圏内居住者が中心で他市域や他市町村からの転入もみられる。電鉄駅ほか小・中学校、高校、短大等への通学圏内で通学利便性を重視する比較的若年層に根強い人気がある。市内でも長野駅東口周辺に次ぐ程度の需要がある。70∼80坪程度での土地価額は2000万円前後、新築の戸建物件は総額4000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下落一辺倒から下げ止まり気配の様相を呈してきた。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6599591
北緯 138度1995564

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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