長野県長野市東鶴賀町４９番２(権堂駅・市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


70,100円

2016年01月01日に行った長野県長野市東鶴賀町４９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,100円/㎡としました。

長野県長野市東鶴賀町４９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市東鶴賀町４９番２
住居表示 
価格70,100円/㎡
交通施設、距離権堂、750m
地積327㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西10.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格70,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因市役所に近い準幹線市道沿いに位置する。隣接の県営住宅鶴賀ビル団地の除却工事が始まっており、跡地利用が注目される。
市場の特性同一需給圏は長野市中心市街地周辺の商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は店舗又は事業所用地を求める地元の事業者が中心となる。準幹線市道沿いに事業所ビル、ホテル、飲食店、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが繁華性は乏しく、近年はコンビニの出店が見られたに留まる。一方、県営鶴賀ビル団地の跡地利用によっては地域要因に変動を及ぼす可能性がある。中心価格帯の把握は困難であるが、坪20∼25万円程度と推測される。
一般的要因長野県経済は緩やかに回復しつつあり、長野市の既成中心商業地域の地価は、長野駅前周辺を中心に下げ止まり傾向が窺える。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格70,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。都市計画道路に接面するが拡幅済で価格に影響ない。
地域要因長野市役所の新庁舎完成、新芸術館も完成間近い。隣接の大型県営住宅ビルが老朽化のため取り壊し予定で跡地利用については未定。
地域要因の将来予測車通行量の多い幹線街路沿いの商業地域。長野駅には徒歩圏内にあるが、人通りは少なく閑散としており商況は低位のまま現状維持と予測する。商況改善しないが地価は値頃感が出ており下落の程度は緩和と予測する。
市場の特性同一需給圏は長野駅を中心とした商業地全域。需要者は主に小売店舗や貸ビルを業とする個人事業者もしくは中小企業。幹線沿いであるが長野駅よりやや距離が遠く客足は向かわない。車の往来が激しく駐車場確保も難しく顧客の滞留性も悪い。商業繁華性が見込めないため業種は限定的で一般的な需要はあまり期待できない。比較的小規模画地の店舗や事務所の需要が中心と思われるが、最近の取引は散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因景気浮揚の実感に乏しいが、飲食店等業種によっては好調さを維持している。商況によって新旧の入れ替わりも激しく土地需要の向上には至らない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6519271
北緯 138度2002425

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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