長野県長野市上松１丁目７１３番１外(善光寺下駅・本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,100円

2017年01月01日に行った長野県長野市上松１丁目７１３番１外(長野県長野市上松１−９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,100円/㎡としました。

長野県長野市上松１丁目７１３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市上松１丁目７１３番１外
住居表示上松１−９−１１
価格71,100円/㎡
交通施設、距離本郷、800m
地積185㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格71,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模が新規分譲地と同程度な地域で、総額的にも値頃感があることから、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣にある県立短大は、平成30年度に4年制となる予定で現在建設中、将来的には周辺にアパート等が増加する可能性がある。地価は値頃感が出てきており、横ばい傾向から上昇に転じる可能性があるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に上松、三輪地区等長野市中心市街地の北部外縁に位置する住宅地域。需要者は市内の居住者が中心である。周辺には教育機関が見られ、商業施設への接近性も概ね良好な閑静な住宅地域として根強い需要はあるものの、周辺で新規の開発余地はほとんど見られない。取引の中心価格帯は、土地が200㎡前後の規模で1200万円∼1500万円程度、新築戸建住宅は2600万円∼3000万円程度である。
一般的要因中心市街地周辺地区は人口が減少傾向。新設住宅着工戸数は対前年同月比プラスの月が多い。マンション需要は新築、中古ともに強い。

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格71,100円/㎡
個別的要因画地規模はやや小さめで総額が小さいことから、競争力は相対的に高い。
地域要因熟成した住宅団地であり、特段地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測古くに開発された既成住宅地域であり、熟成しており居住環境は現状のまま推移するものと予測される。近年、近くにショッピングセンターができ、生活利便性はやや向上した。
市場の特性同一需給圏は上松、吉田、三輪地区を中心としてその周辺の住宅地域である。需要者は長野市内の居住者が中心だが他地域からの転入者もみられる。近隣地域は熟成した住宅地域であり開発余地は少ないが、上松地区の周辺地域を含め小規模区画の住宅地分譲が散見され、需給関係は安定した状況が継続している。土地で1200∼1400万円前後、新築戸建で2500∼3000万円程度が中心価格帯と考えられる。
一般的要因中心市街地及びその周辺の既成市街地の人口は微減傾向。新規住宅地分譲は、中心市街地近郊の利便性の高い地域を中心に安定的に供給されている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6676468
北緯 138度2015118

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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