長野県長野市北条町３番１７(市役所前駅・権堂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,900円

2017年01月01日に行った長野県長野市北条町３番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,900円/㎡としました。

長野県長野市北条町３番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市北条町３番１７
住居表示 
価格74,900円/㎡
交通施設、距離長野、1,800m
地積165㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東5.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格74,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はみられないが、周辺地域では不動産売買が比較的多く見られ、需給は堅調な状況が続いており、地価は強含みである。
地域要因の将来予測中心市街地に近接する既成住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は認められないが、今後も旺盛な住宅地需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市中心市街地外周部の古牧地区及びこれと隣接する地区の住宅地域の圏域。需要者の中心は長野市及び周辺市町村へ通勤するサラリーマン層とみられる。近隣地域及びその周辺部は小規模な分譲住宅地開発が比較的活発に行われており、大規模商業施設への接近性が良好で居住利便性が高いことから需要は強めであり、高額物件取引も散見される。市場の中心価格帯は土地で10∼15百万円程度、新築戸建住宅で25∼30百万円程度とみられる。
一般的要因個人消費は低迷状態が続いているが、利便性が良好な住宅地や中心市街地及びその周辺の分譲マンションについては旺盛な需要が認められる。

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格75,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変動はない。
地域要因特に地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅が多く建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域であるため今後とも良好な住宅地域を維持するものと予測。周辺では小規模分譲住宅開発や中古取引が活発化しているので地価水準は強含み傾向を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市市街地中心部に近い住宅地域で具体的には高田、若里、居町、鶴賀周辺が圏域である。需要者の中心は長野市及び周辺市に居住する最終ユーザーである。周辺地域では画地規模の小さい4区画の小規模分譲地域が需要者の人気を集めている。土地価格は1200∼1400万円程度、新築戸建住宅は2700∼3000万円の物件が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因古牧地区の人口は微増傾向で推移している。不動産需要も全体的に回復傾向が継続しているが先行きに不透明感がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6491916
北緯 138度2033088

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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