長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７(善光寺下駅・権堂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,200円

2017年01月01日に行った長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７(長野県長野市箱清水２−１８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,200円/㎡としました。

長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市箱清水２丁目２０９５番７
住居表示箱清水２−１８−１５
価格65,200円/㎡
交通施設、距離長野、2,800m
地積256㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林部敏弘氏による調査レポート

不動産鑑定士林部敏弘
価格65,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因善光寺の裏手に所在し、旧来からの閑静な住宅地域であるが、駅や商業施設への接近性、街路条件が劣り、画地規模も比較的大きく総額が嵩む。
地域要因の将来予測地域に大きな変化はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測するが、画地規模の細分化と需要者の利便性指向が進んでいることから、画地規模の大きい住宅地の地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、対象標準地が存する箱清水地区等長野市中心市街地の北部周辺に位置する住宅地域。需要者は市内の居住者が中心である。古くからの熟成した住宅地域で潜在需要は根強いものの、商業施設や最寄り駅への接近性が劣り、また周辺の街路条件が劣るため、利便性を好む若年層の新規取得者は少ない。取引の中心価格帯は、土地が1500万円∼1700万円程度、新築戸建住宅は3000万円前後である。
一般的要因市全体の人口は減少傾向にあり、特に犀川の北側では中心市街地の周辺でも減少地区が多い。不動産市場は利便性や住環境により二極化が進む。

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格65,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。東道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因善光寺に近い利点はあるが、買い物の便や街路条件が悪く利便性を欠くため需要は高まらない。
地域要因の将来予測善光寺の北裏手に位置する住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測。社会的環境に優れるが、市中心部からは遠く、近年生活利便性が選好される中で、総額的にまだ値嵩感があり当面は下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野市犀北で北陸新幹線以西の市街地内住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入は少ない。善光寺を中心とした熟成した住宅地域。学校や官公署に近いが駅や量販店からは遠く生活利便性が良好とは言い難い。社会的環境より利便性が重視される需要の選別化から他地域と比較して優位性は足りない。80坪程度での土地価額は1500∼1800万円程度、新築の戸建物件は総額3000万円程度が需要の限界と思われる。
一般的要因市の人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実感に乏しいが、金利低下、住宅ローン減税等により下げ止まりあるいは上昇気配の様相を呈してきた。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6653356
北緯 138度1882189

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

善光寺下駅(地価相場 72,400円/㎡)権堂駅(地価相場 50,900円/㎡)本郷駅(地価相場 71,100円/㎡)市役所前駅(地価相場 50,900円/㎡)桐原駅(地価相場 68,450円/㎡)長野駅(地価相場 67,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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