地域要因

地域要因に特段の変動はない。徒歩圏内ではあるが、10分を超えると需要は激減するため、距離的にはほぼ限界エリアである。地価は弱含み傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地価は弱含み傾向と思慮する。

価格決定の理由

中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地で、居住の快適性を重視した取引が多い地域である。比準価格の査定においては、前原駅徒歩圏内の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近性や交通利便性などで立地条件に優る地域は需要が増加しており、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は微増傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用目的の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的区画整然とした閑静な住環境であるものの、画地規模の難点や最寄駅への接近性が劣ることから、地価は概ね横這いで推移した。

地域要因の将来予測

既存の低層住宅地域で、現在の標準的使用を中心とし、ほぼ変化なく推移すると予測する。地価水準は当面は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が支配的な戸建住宅を中心とする地域で、貸家やアパート等の想定は非現実的なため収益価格は試算しなかった。本件においては、快適性を重視する住宅地域であるため、主に自用目的の取引で信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的な経済情勢等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。需要はあまり大きくないものの需給動向は改善され回復基調にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。JR津田沼圏内の住宅地域は安定した需要があり、地価は微増で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から徒歩圏外の中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域である。当地域を含め周辺地域は立地条件等から賃貸需要は弱く、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、本件においては戸建住宅地の事例による比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津田沼駅北口から続く商業地域にある。街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中高層の店舗事務所が集積する駅前商業地域を形成しており、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。個性の強い商業地は開差も認められるが実際の取引によるものであり説得力がある。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。高騰する建築費、利回り等に想定要素を含むものの、収益不動産には有用性ある価格である。よって本件においては両価格を各々関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR津田沼駅の徒歩圏内にあるほぼ熟成した住宅地域で、従前から需要が高い反面、新規の宅地供給には限界があり、地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅にアパート等の共同住宅が混在しているが、対象標準地の規模では経済合理性や市場性のある賃貸共同住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また対象標準地の規模の場合、新規市場参入者は自己利用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されるものと判断されることから、収益価格は試算せず、前年地価公示以降の市場動向を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR津田沼駅周辺の商業地域では地域要因に特段の変化はない。デベロッパー等の根強い需要に支えられて地価は強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は近隣商業地域に所在し商業繁華性にやや劣り、賃料水準は土地価格に見合っていないため収益価格は低位に試算された。一方比準価格を試算する際に採用した取引事例は、商業地での取引が少なくやや広範囲から選択した。各事例について要因比較等概ね妥当な範囲内で補正をなし得たと思われる。以上より収益価格は参考にとどめ、実証的で規範性のある比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。JR駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閑静な住環境ながらも、画地規模による総額の難点や駅徒歩圏外に位置することから、地価はほぼ横這いで推移した。

地域要因の将来予測

区画整然とした熟成度の高い高台の住宅地域で、ほぼ変化なく推移すると予測する。地価水準は当面は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が支配的な戸建住宅を中心とする地域で、周辺にはアパート等は殆ど見られず、収益用不動産の想定は非現実的なため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般経済情勢等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、画地規模が小さいことから需要は底堅く、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特別な変動要因は認められず当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、アパート等の収益物件は少ない。対象標準地の規模から共同住宅の想定は非現実的であることから収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に格別の変動はないが、駅徒歩圏の需要は根強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する駅徒歩圏の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持と予測する。地価は旺盛な需要に支えられ、上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益物件を資産保有目的で購入する事例は見られるが、収益物件建築のために土地を購入する事例はほとんどなく、市場参加者の観点から収益還元法は適用しない。比準価格は多数の戸建住宅地の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の交通利便性の良い住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

始発駅であるJR総武線津田沼駅徒歩圏の交通利便性の良い住宅地域であることから、希少性があり、地価は若干の上昇傾向に向かうものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅から徒歩圏にあり、遊休地を利用したアパートの立地も見られるものの、旧来からの地主の相続対策等によるもので、収益目的の土地取引は極めて少なく、取引の中心は自己使用目的である。従って、収益性を反映した収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR総武線の最寄駅徒歩圏内の住宅地域で、画地規模が小さいことから安定した需要が見込まれ、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として特別な変動要因は認められず現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移すると思料する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、戸建住宅を中心に周辺にはアパートも見られる住宅地域であるが、周辺の賃貸住宅の建設状況等から判断して対象標準地の規模では、経済合理性や建物配置等からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断し、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR津田沼駅徒歩圏の比較的に生活利便性が高い住宅地域。戸建住宅の需要が見込める地域で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成している。新規供給は少なく、今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。比較的に生活利便性が高く、地価は安定的に推移すると見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域にはアパートも見られるが、対象標準地は戸建住宅敷地に適した規模、形状であること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。緩やかな景気回復は認められるものの、当該地域は駅接近性等の条件がやや劣り、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価動向はやや下落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用目的の住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的画地および標準地の画地規模において共同住宅等の収益物件を想定することは経済合理性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。したがって、近隣地域において市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東武野田線沿線の住宅地域はJR沿線に比し人気はやや劣るものの、駅から徒歩圏内の住宅地域の地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から徒歩圏内の農家住宅が混在する住宅地域である。賃貸需要は弱くアパ−ト等の収益物件はほとんど見られず、自用目的の取引が中心であるため、収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、本件においては規範性のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。周辺では小規模画地の建売住宅、中古住宅の取引が中心である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、住環境に大きな変化は認められないため、当分の間、現状のままに推移するものと予測する。地価は、郊外のバス便地域で選別化の対象となり、ほぼ横這いに推移している。

価格決定の理由

周辺にアパート等も散見される住宅地域であるが、交通接近条件が劣ることもあって小規模物件は戸建住宅として利用されて中規模画地に建築されたアパートは在来地主による副業的経営が大部分であり、地価は居住の快適性を中心に形成されている。そのため収益価格は試算せず、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡にも留意しながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。