地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域で、今後は共同住宅を主体とする地域へ移行していくものと予測する。アパート用地を中心に需要は堅調で、地価も上昇推移している。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差も大きい。従って、信頼性の高い取引事例により試算され、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

札幌駅北口、地下鉄駅徒歩圏の好立地で北8西1の市街地再開発事業地に隣接し、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事務所、マンション等が混在する都心に近い商業地域であるが、依然として比準価格ベースの地価形成が続いている。収益性及び収益価格の占める割合は低く、本件においては、取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

東側の「北4東6周辺地域」の再開発事業は都市計画決定の告示もなされ、その影響等もあり需要も堅調で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は創成川イースト地区内の取引事例から求めた現実の市場性を反映した信頼性を有する価格であるが、賃料相場の水準が土地価格に見合わず、試算された収益価格は低く求められた。よって現実の不動産市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段のものは無いが、地下鉄駅から徒歩圏にあるため、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 札幌駅北口寄りの住宅地域のため、賃貸住宅の需要が強く、地価水準は今後も強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は地下鉄駅から徒歩圏内にあるものを多数採用しており、市場の実勢を反映している。収益価格は標準地に賃貸住宅を建てることを想定し、この収益性から求めたものであるが、賃料水準の限界性からやや低めに試算されることが多い。比準価格は信頼度が高く、代表標準地から求めた価格とも均衡が取れているのでこれを採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

創成川イースト地区においてはマンション用地としての需要が分譲、賃貸共に強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、創成川イースト地区の東側に位置する地域においては、商業地としての需要は弱含みであり周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあり、収益価格は低位に求められた。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。一般的要因の影響等から、地下鉄駅に近い当該地域は、マンション用地等を中心に需要増であり、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した資料の質、量ともに規範性が認められる。商業地であるため本来収益価格を重視すべきであるが、賃貸目的よりも自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている地域特性から、実証的な比準価格の信頼性が優るものと判断される。よって試算価格の調整は、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、都心及び地下鉄駅に近接する地域のため、賃貸マンション・事務所ビル等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件の取引が支配的な地域のため、需要者の多くは収益性から意思決定を行う機関投資家と考えられる。したがって、本件評価は収益性に着目して求めた収益価格の規範性は高いと考えられる。一方で、比準価格は対象標準地と地域性が類似する商業地の取引事例を採用し比準しているため、価格の精度は相対的に高いと判断した。以上より、本件は比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年、分譲マンション等の建設が目立つ、いわゆる創成川イ−スト地区に位置しており、交通利便性等の良さから相応の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

いわゆる創成川イ−スト地区に位置しており、交通利便性等の良さから分譲マンション用地等としての需要期待も高く、マンション市況の好況感等もあり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した妥当性を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を反映した価格と思料するが、賃料の遅行性により、やや低目に試算された。対象地は創成川東部地区の商業地域に存しており、不動産投資目的の取引も多く見られるが、本件においては、より信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に調整し、更には、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、大規模商業施設に近接する利便性の高い地域のため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

対象標準地の周辺は戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。最寄り駅への接近性は劣るものの、大規模商業施設に近接する利便性の良さから、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

新川の当該地域は、交通接近条件が劣ることから戸建住宅を中心とした住宅地域であり、また、行政的条件の制約もありアパート等の収益物件は散見される程度である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持して推移。地下鉄駅に比較的近い立地性からアパート用地を中心に需要は堅調で、地価は僅かながら上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅のほか共同住宅等の収益物件が混在する地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差も大きい。従って、信頼性の高い取引事例を中心に試算され、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏を中心に収益物件需要が強い。また中央区のマンション購入層がマンション価格高騰により東区に戸建を購入する事例が増えている。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。若干距離があるものの、地下鉄駅徒歩圏であり、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

地下鉄環状通東駅徒歩圏の地域で周辺には中小規模のアパート等も見られるが、戸建住宅所有の自用目的取引が中心である。東区内においては地下鉄駅周辺を中心として収益物件に対する需要が高まっているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は若干低位となった。本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。