北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外(苗穂駅・菊水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


338,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を338,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
住居表示 
価格338,000円/㎡
交通施設、距離さっぽろ、280m
地積302㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが多い中心部の商業地域
前面道路の状況西56.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前川忠男氏による調査レポート

不動産鑑定士前川忠男
価格340,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年、分譲マンション等の建設が目立つ、いわゆる創成川イ−スト地区に位置しており、交通利便性等の良さから相応の需要が見込まれる。
地域要因の将来予測いわゆる創成川イ−スト地区に位置しており、交通利便性等の良さから分譲マンション用地等としての需要期待も高く、マンション市況の好況感等もあり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、創成川東部地区内の商業地域である。主な需要者は店舗、事務所、共同住宅用地等の取得を目的とした法人事業者等が中心と判断される。近年、創成川イースト地区として不動産需要が高まっている地域であり、交通利便性等の良さから、規模の大きな土地については、デベロッパーによるマンション用地等の需要も期待できるなど、今後も高い需要が見込まれる。取引の中心は対象地と同程度の規模の土地で坪100万円内外と判断する。 る。
一般的要因利便性の良い都心部、地下鉄駅徒歩圏等で不動産需要が増大しているが、立地条件等による格差は拡大傾向にある。

猪子道夫氏による調査レポート

不動産鑑定士猪子道夫
価格335,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因創成川通や創成川公園の完成で街路事情や環境が向上し、創成川以東における土地利用の変化等によって地価は上昇の傾向にある。
地域要因の将来予測創成川通沿いに中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用の変化は緩慢であるが、再開発計画の影響、マンション用地人気等により需要増が見られ、地価水準は強含み傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は中央区の都心に近い容積率400∼600％の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は市内及び道内・道外の法人、機関投資家等が主で、都心部に比較して賃料水準が低いため新規の事務所ビル需要は少ないが、都心及び駅へのアクセスや容積率等が見直され、マンション用地等への需要が増加しマンション開発業者の市場参入も認められる。需要の中心価格帯は規模により異なるが、約300∼500㎡の土地で総額約1億∼2億円である。
一般的要因マンション需要及び投資向け物件の需要、再開発等の推進、業態の変化等を背景に、商業地の地価上昇が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0665597
北緯 141度3733332

参考：該当物件周辺マップ

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北海道札幌市東区東苗穂町４８８番１１北海道札幌市白石区栄通１９丁目５５４番６８北海道札幌市白石区菊水西町８丁目７番５３北海道札幌市北区新琴似１１条８丁目１０８５番２５北海道札幌市白石区厚別町下野幌８１６番１１０北海道札幌市東区北８条東８丁目１番外北海道札幌市白石区本通１９丁目北５６６番５２外北海道札幌市白石区菊水２条１丁目３番９５北海道札幌市中央区北１条東１０丁目１５番６５外

参考：近隣駅の地価相場

苗穂駅(地価相場 65,250円/㎡)菊水駅(地価相場 88,500円/㎡)バスセンター前駅(地価相場 88,500円/㎡)東区役所前駅(地価相場 112,000円/㎡)大通駅(地価相場 131,750円/㎡)環状通東駅(地価相場 73,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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