北海道札幌市東区北１１条東４丁目３４番３８(北１３条東駅・東区役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
123,000円
2017年01月01日に行った北海道札幌市東区北１１条東４丁目３４番３８(北海道札幌市北区北１１条東４−１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道札幌市東区北１１条東４丁目３４番３８ |
| 住居表示 | 北１１条東４−１−３ |
| 価格 | 123,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北１３条東、500m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西14.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石川俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川俊二 |
|---|---|
| 価格 | 123,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域で、今後は共同住宅を主体とする地域へ移行していくものと予測する。アパート用地を中心に需要は堅調で、地価も上昇推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東区内の地下鉄東豊線駅周辺に所在する住宅地域。需要者の中心は自己使用、及びアパート、マンションの経営を目的とする個人のほか、不動産業者等の法人となる。交通接近条件等が良好な住宅地で、アパート、マンション用地を中心に宅地需要は堅調に推移している。土地は250㎡程度で3，000万円前後が取引の中心であるが、新築物件は建物の用途・構造・規模等により異なる。 |
| 一般的要因 | 東区住宅地の宅地需要は底値感・相対的割安感等から回復基調にあり、特に地下鉄駅徒歩圏内のアパート適地を中心に需要は強まっている。 |
佐藤美香氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤美香 |
|---|---|
| 価格 | 123,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 共同住宅・戸建住宅に事務所が混在する既成住宅地域で、地域要因の変動は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は今後とも、都心にも程近い混在住宅地域として推移していくものと予測する。地下鉄駅徒歩圏にあり、利便性も良好なことから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東区南西部、地下鉄駅徒歩圏の既成住宅地域の範囲である。需要者は、市内居住の利便性等を指向する戸建住宅の取得者、アパート・マンション事業者、ハウスメーカー等と見込まれる。市街地中心部に程近く、利便性も良好な地域であることから需要は堅調で、高額な取引も見受けられる。取引の中心となる価格帯は、土地は200㎡前後で3，000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 金融緩和により利便性良好な地域では投資用不動産を中心に需要が堅調であるが、実質所得にさしたる改善は見られず購買層も二極化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 43度0752667 北緯 141度3597505 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北１３条東駅(地価相場 97,000円/㎡)東区役所前駅(地価相場 112,000円/㎡)北１２条駅(地価相場 92,750円/㎡)札幌駅(地価相場 88,500円/㎡)北１８条駅(地価相場 86,500円/㎡)環状通東駅(地価相場 73,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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