地域要因

地下鉄麻生駅に近接する商業地域で、特に変動要因は見られない。立地条件の高い地域の需要は強く、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄「麻生」駅に近接する商業地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。金融緩和等を背景とした不動産投資意欲の高まり等から、需要は堅調で、地価水準は強含み上昇傾向である。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者の殆どは一般的な地価水準を指標に取引の可否の意思決定を行うことから、説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素もある。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、地下鉄駅周辺の住宅地需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

地下鉄麻生駅から徒歩圏内の住宅地域である。麻生駅周辺はバスターミナルや買物施設、飲食店、銀行等が適宜配置されており利便性が高く住環境が良好である。地下鉄駅周辺の住宅地需要は強く、地価は上昇傾向で推移。

価格決定の理由

麻生駅に比較的近く、周辺商業施設も充実していることから生活利便性に優れており、周辺にはアパート等としての利用も見られるが、取引においては主として自用目的の取引が中心となっており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅に近い地域であることから地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。交通機関から近いこともあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に取引された北区内の地下鉄駅に近い事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。住居系用途を含む需要も見られ地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

道道沿いの小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特に変動要因は見らず現状維持と予測する。住居系等を含む用途の多様性も期待され、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場で実際に取引された、北区内の商業地の事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。事業の採算性等を検討する場合、一般的な地価水準も指標にするものである。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格との検討及び市場性の再吟味を行い鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、中小規模の戸建住宅の需要が堅調な地域であることから、地価は横ばい乃至微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、北区条丁目地区の標準的な住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。地価は、交通接近条件がやや劣る地域のため横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、また、事業収支の観点からも共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用を断念した。北区の条丁目地区では相対的に交通接近条件がやや劣る地域のため、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線街路沿いの路線商業地であり、営業所やマンション敷地の需要増等により地価水準が若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する路線商業地域であり、今後も同様に推移していくものと予測する。路線商業地の需要増から、地価水準は若干上昇傾向にある。

価格決定の理由

商・住混在地域であり賃貸店舗、事務所、賃貸マンション等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めであり相対的に限界がある。自用の店舗、事務所ビルやマンション用地の取引が中心であることから比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の地域要因の変動は見られないが、篠路駅に近く利便性に優り、地価は安定している。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶJR篠路駅前の商業地域である。地価水準は、土地区画整理事業による市道拡幅計画も有り安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、北区郊外篠路駅前の商業地域で自己使用物件、賃貸物件が混在している。収益価格の試算にあたっては、建物の費用等に想定要素が多く精度に一定の限界があることから信頼性は低い。よって比準価格は、現実の不動産市場を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の地価公示標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

JR新琴似駅徒歩圏に位置する住宅地域で、特に変動要因は見られない。立地条件から地価水準は強含み上昇傾向である。

地域要因の将来予測

新琴似地区の東側に位置する既成住宅地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。JR新琴似駅徒歩圏で利便性が良好なことから需要は堅調で、地価水準は上昇傾向である。

価格決定の理由

新琴似地区東側に位置する既成住宅地域である。近隣地域は第1種低層住居専用地域内にあり、アパート等も若干見られるが、需要者の殆どは戸建住宅の自用目的での取引が中心である。よって、地域的特性から収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄麻生駅徒歩圏に位置する利便性の高い地域のため、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は地下鉄麻生駅徒歩圏の戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。新琴似地区の中では交通接近条件が優れていることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の周辺は地下鉄麻生駅徒歩圏ではあるが、行政的条件の制約からアパート等の収益物件は散見される程度の戸建住宅地域である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映している実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性等の点でやや劣る住宅地域で、宅地需要は回復傾向にあり、地価は横這い、あるいは若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄り駅からは距離のある一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域で、地下鉄近郊に対し相対的に需要は弱いが、市況の回復傾向から地価は回復基調にあり、今後も同様の傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地周辺には一般住宅のほかアパート等も見られるが、賃料の遅行性により収益価格は低く試算された。中心となるのは自用目的での取引であることから、収益価格は参考に留め、対象標準地と同じ東8丁目篠路通以西にある類似地域内における規範性の高い取引事例から求めた比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う投資家であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方で、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は若干劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、商業繁華性がやや劣る住宅商業混在地域のため、業務系用途の需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

新琴似の当該地域は住宅商業混在地域であり、店舗やアパート等の収益物件も見られるが、使用容積率が低い低層の建物が主であり、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が多い地域であるため、本件は、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市郊外の住宅地域ではあるが、新規分譲地は若年層を中心に需要が見られ、地価水準は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市郊外の環境の良好な国道背後の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。住環境も反映し、地価は安定的で横這い傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田・新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場の動向等も再吟味して比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも見られる地域であるが、両試算価格の信頼性と指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。