地域要因

地域は衰退傾向にあるが、駅前の好立地であるため需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

賃貸用店舗等の収益物件も一部混在しているが、自己使用目的の取引が中心となっており、商圏等より土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って、規範性から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因を背景に立地に優れた工場・物流用地の需要が増えており、地価は若干の上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

中規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域であり、今後も現在の環境を維持するものと予測する。物流施設用地・製造工場等の需要は堅調であり、地価については当面は上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は自己使用の工場・倉庫等を中心とする地域であり、賃貸工場はあまり見受けられず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内の信頼性のある取引事例から求めた市場性を直接反映した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性の優る流通業務地域で、インターネット通販事業の拡大により、物流施設用地への需要は堅調で、地価は強含み。

地域要因の将来予測

当該地域は大中規模工場、物流施設等が建ち並ぶ工業地域で、今後は工場用地の物流施設用地への転換が増加するものと予測する。物流施設用地の需要は堅調であるため、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺は自用の大中規模工場及び倉庫等が中心となっており、賃貸用倉庫等の収益物件は少ない。しかも、建物の設備内容等に個別性が強いこともあり、地域の標準的な賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は相対的に信頼性が低い。よって、現実の市場で成立した取引事例により試算した比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪神尼崎の駅前で、ビルが建ち並ぶことから具体的な変動は無いが、繁華性・容積率等の立地性から地価は回復傾向も認められる。

地域要因の将来予測

店舗ビル等の建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料する。地価動向は回復傾向にあり、今後はしばらく堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗事務所ビル等が建ち並び賃貸市場は比較的熟成しているが、市場では自己利用目的での取引が多い地域である。駅前であるものの消費者の購買力は高くないため店舗、事務所利用についても十分な賃料収入を得られない場合が多く収益価格の説得力は弱い。従って、市場性を反映し規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古い文化住宅が取り壊され、建売住宅へと変化しているが、地縁性の強い地域であり、人口の流入は少なく全般的に需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、公営ギャンブルの衰退に呼応して、駅前・沿道の店舗の閉店が続いている。地価は下落しており、今しばらくこの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も見られるが、古くからの土地所有者による採算性の低いアパート等が多く、適正な賃料水準を確保できていない状況である。特に対象地は画地規模が小さく新築の賃貸住宅経営は経済合理性を欠くため、収益還元法は断念した。よって比準価格をもって、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は無いが、住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は上昇傾向を持続するものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗、事務所等の収益物件が見られ、賃貸市場は法人等が多く参入しているものの、土地価格に十分見合う賃料水準が形成されていないこともあって、収益性から意思決定する需要者が中心とはなっていない。従って、取引価格水準を指標に価格が決定されることが主であることから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや選好性の低いエリアにあり②のプラスの影響はあるが、①のマイナスの影響を受けて、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の住宅地域であるため、当該地域内に地縁性をもつ居住者等による地元需要に限定される傾向にあり、地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を主とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近いが国道43号にも近いため需要は低調で、地価は下落傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められず、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。値頃感から地価は下げ止まり傾向が認められ、当面は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸アパートも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

相対的に選好性の高いエリアにあり①②の若干のプラスの影響を受けているが、需要者層の資金制約から地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

事務所併用住宅も見られるが住環境は比較的良好で、今後とも同様の住環境で推移するものと予測する。比較的選好性の高い住宅地域であるが、資金的余裕のある層の需要は少ないため、地価は横ばい傾向である。

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、周辺地域には賃貸共同住宅も見受けられるが、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阪神尼崎駅から徒歩圏の商業地域であり、地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は周辺商業地の地価に随伴して強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、尼崎市の商業地、並びに、路線商業地において信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、収益価格については賃貸物件もみられる地域であるが土地価格に見合う賃料水準にはなく、比準価格に比し規範性は劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

①の影響（プラス面とマイナス面あり）を受けつつ、②のプラスの影響を受けて、地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が混在する住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。環境面ではやや劣るが、比較的利便性の高いエリアにあり、地価水準はほぼ横ばい傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、周辺標準地とのバランス検討も踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模工場・倉庫が建ち並ぶ工業地域であるが、地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状を推移するものと予測する。地価は当分の間、横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の工場・事業所等の多い地域にあって賃貸による工場経営は少なく、賃貸市場が成熟していないことから収益性に着目して求めた収益価格は相対的信頼性が劣る。よって、本件においては規範性を有する取引事例に着目して求めた実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場敷地の一部をコンビニ敷地や宅配の集配施設等に、利用の変化の兆しが表れている。価格は、概ね横這いから微増程度である。

地域要因の将来予測

中小規模の工場を主体とする内陸型工業地域である。利用状況については、工場地から住宅地への移行需要の兆しはあるが、今しばらく、現状を維持するものと予測する。地価は強含みの横這いで推移している。

価格決定の理由

対象標準地は内陸型工業地域内にあって、中小規模の自社工場を中心とする地域に所在している。当該地域においては賃貸用工場は殆どなく、賃貸市場は成立していないものと認められる。したがって、収益還元法を適用し収益価格を求めることは困難と判断し適用を断念した。以上より、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。