地域要因

市街地中心部に近い既成住宅地域であるが、街路条件がやや劣る。市内では住宅地の新規供給が継続しており、既存の住宅地の需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部に近い住宅地域であるが、街路形態が旧態化している熟成した住宅地域である。新興の住宅地等との比較において競争力はやや弱い。地域内に大きな変動はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

周辺地域で共同住宅も見られるが、戸建住宅を中心とする地域であり、標準地の規模では事業収支の観点から経済合理的な共同住宅を想定することは困難であるため収益還元法を非適用とした。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域であり、自己の居住目的での取引が支配的である。比準価格は規範性の高い事例より求めており、市場参加者も当該比準価格を重視するものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

内陸型のフジクラ富士電機等の大工場周辺の工・住近接地に一般品等住宅地として安定的な居住利用が続き堅調な推移を示す。

地域要因の将来予測

国道背後、工場周辺の既成住宅地を形成し住宅地街並みの用途的に安定した地域を形成し近年開店したイオンタウン南玉垣店の立地があるも影響するような変動は今のところ特にないが、ややもち直すものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では共同住宅等の収益物件も散見されるが、戸建住宅としての利用が当地域の標準的な利用形態であり、自用目的の取引が支配的で、収益性に基づいた新規賃貸物件取得のための土地取引はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、適正に比準し得た価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

比較的整然としており利便性等も比較的良好だが、周辺では住宅団地開発による新規供給が多く、これとの比較による市場性の低下も認められる。当分この傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は既存住宅の中に小規模開発された戸建住宅中心の住宅地域であり、自用目的での取引が中心であることや、対象不動産は面積過小で、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ない等により収益還元法も適用できなかったため、比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。当該地域には将来中勢バイパスが開通する予定であるが、特別の工場地需要は見受けられない。

地域要因の将来予測

大規模工場地域であり、中勢バイパスの開通は控えているものの、当面は現状のまま推移するものと予測する。また、市街地内工業地に対する選好性は低く、地価はやや弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

大規模工場の賃貸市場は未成熟であり、賃貸用工場の建築を想定することは非現実的であるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある工業地の現実の取引価格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意したうえで、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の街中活性整備もなく、引き続き休廃業店舗が多く地域は顧客要望に応えられず商業収益活力の弱体化が進む。

地域要因の将来予測

神戸地内駅前商業地域であるが、新しく店舗の進出立地もなく地域集客の縮小が続き顧客の流出及び市域全体の経済低迷等により、衰退・空洞化傾向にあり、今後も地価の下落傾向は強いと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗・事業所が中心であり、貸店舗等の経営を前提とする新規土地取引はほぼ皆無で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、関連する商業地域の取引事例から求められた市場特性を十分反映した実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿道沿いは住宅地としの開発の動きが見られるが、商業環境に殆ど変化はない。

地域要因の将来予測

沿道利用の商業要因は殆ど変化はなく、住居要因が強くなっている。立地に優れ、住宅地としての需要ニーズが高く、総合的には堅調に推移していくものと予測した。

価格決定の理由

中心商業地域に位置するが自己使用目的の取引が支配的であり、収益物件の売買は極めて稀である。収益性を価格指標とするまで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は神戸地区の信頼性ある取引から適正に比準した。求められた価格は実証的であり、市場特性との適合性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を総合的に参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような特段の地域要因の変動はない。市内工業地域の中では優位性が認められるものの地価下落傾向は継続している。

地域要因の将来予測

工場や事業所を中心とした内陸型の工業地域であり、地域に特段の変動要因はないことから、当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

企業が自用の工場・倉庫等の建設を目的として市場に参加する取引が支配的である地域であることから、賃貸市場が未成熟であり適切な賃貸事例の収集、建物想定等が困難で収益価格の試算はできなかった。一方、比準価格においては、代替競争の関係が強い内陸型工業地域の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地利用に大きな変化は見られず繁華性は停滞しており、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は県道沿いの路線商業地域で自社利用目的の取引が主であり、賃貸物件は少なく賃貸用建物の建設を目的とした土地取引は未成熟のため収益価格は低位に求められた。比準価格は鈴鹿市内の幹線道路沿いの商業地で類似性の高い取引事例を重視して求めたもので、当該市場の実態を適正に反映したものである。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

街区整備が完了し整然としているが、旧来型の小店舗が中心で郊外型大型店舗等との競合から繁華性は高くなく、商業地としての魅力は乏しく需要は弱い。当分この傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の店舗が建ち並ぶ整備された商業地域であるが、自用目的の取引が中心でもっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、代表標準地等との検討もふまえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因は認められない。海岸部に近い既成住宅地域であり、津波リスク懸念等から需要の低下は大きく地価も下落傾向を示す。

地域要因の将来予測

鈴鹿市東部の海岸部に近い既成住宅地域であり、大規模震災にともなう津波リスクに対する防災意識の高まり等から需要の低下が大きい。地域内に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域では、自用目的での取引が支配的で周辺での取引価格水準を重視した価格形成が認められる。比準価格は規範性の高い事例を基に求めており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。沿岸部に比較的近い一般住宅や農家住宅も見られる旧来からの既成住宅地であり、アパート等の収益物件はほとんどないため収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿岸部の住宅需要は津波リスクから弱く、人口流出傾向が続く。土地取引は低調である。

地域要因の将来予測

東日本大震災以降、津波リスクによる沿岸部の需要の低迷が依然として続いており、人口減少傾向によって、この傾向は当分の間続くものと予測する。

価格決定の理由

第1種住居専用地域の戸建住宅を中心とする住宅団地内にあり、事業収支の観点から新規に賃貸物件を求めることは非現実的あり、収益価格は試算しない。戸建住宅を中心とする既成住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

住宅地域としてほぼ熟成しており、土地利用に大きな変化はない。住環境は整っており地価はわずかな下落で推移している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、土地利用は安定しており、今後も大きな変化はないものと予測する。環境は比較的良好で、地価は概ね安定傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は鈴鹿市内の類似の住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該市場の実態を反映しており実証的である。一方、近隣地域は戸建住宅地域で、標準地の画地規模では共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場東側にある古くからの既成住宅地（ひばりヶ丘）に配置し居住者高齢化がすすみ地域の魅力が薄れ地価動向は弱含み。

地域要因の将来予測

古くからの団地形成の戸建一般住宅居住態様中心の区画住宅環境基盤が継続するも将来人口層選好度も低く居住者の老齢化による結果、需給は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地に所在し、地域内にアパート等の収益物件は一般標準的利用されておらず、自用目的の取引が支配的な地域であり、収益性に基づいた賃貸物件取得のための新規土地取引は見られないので収益価格は試算しなかった。比準価格は、信頼性ある取引事例より求められており、市場実態を適正に反映している。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因について特段の変動は見られないが、需要は限定的であり地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした住宅地域であることから賃貸市場が未成熟で、公法上の規制もあることから賃貸想定による収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格においては、価格牽連性が認められる同一需給圏内の市街化調整区域の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。