地域要因

内陸型の大規模工業地域で新工場の立地動向もなく、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

内陸型の大規模工業地域で、土地利用は安定しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。総体的に工場地需要は低迷しており、地価の下落はしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は大規模工場が立地する内陸型工業地域で自用目的の取引が主である。比準価格は伊賀市及び周辺市域の工業地の取引事例を採用し、立地条件や規模の類似性に留意して適正に比準して求めたもので、当該方面の大規模工業地の市場の実態を十分反映したものである。一方、近隣地域は大規模工業地域で、賃貸による工場経営は想定し難いため収益価格は試算しない。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家集落的な色彩のある既成住宅地域として地域要因に特別の変動はなく、需給動向は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパート、店舗等も見られるものの、賃貸用収益物件の建築を目的とした新規の土地取引はほぼ見られない農家集落的色彩のある地域であるため収益価格は試算しなかった。自己利用を前提とした取引が中心であり、取引水準を指標として価格が形成されるのが一般的な地域である。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、取引事例による市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

団地内の要因に変動は殆どない。周辺背後は農家集落地域であり、当地域への直接的な増加要因は見込めない。

地域要因の将来予測

開発から一定期間が経過した市街化調整区域内団地であり、土地利用に大きな変動はない。周辺背後は農家住宅地域が広がっており、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並び、コーポ等賃貸物件はない。又、画地規模からも賃貸住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算していない。自用目的の取得が殆どであり、取引価格を指標に価格が形成される。比準価格は類似地域の信頼性のある市街地周辺の取引から適正に試算した。したがって、取引市場の説得力がある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地区画整理事業により周辺地域の居住者が増加。商業施設の入れ替わりはあるが、需要が薄いため地価の底打ち感が出てこない。

地域要因の将来予測

国道・県道の交差点に近く、車両通行量も伊賀市の中では多いが、店舗の入れ替りも目立つ。未利用地も多い。土地を所有しない形態が多く、土地需要は限定的で地価は依然下落基調である。

価格決定の理由

店舗等が建ち並ぶ郊外型の路線商業地域であるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価格水準の形成も自社利用を前提としたものである。よって、近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

未利用地が多く残り、相対的地位の低下が懸念される。周辺背後は住宅の開発と街路整備が見られる。

地域要因の将来予測

新規の工場立地はなく、工業地域として発展していく要因が見られない。当面は現況のまま弱含みで推移するものと予測した。

価格決定の理由

比較的中心部に近い工業地である。賃貸目的の工場・倉庫は殆ど見られず、賃貸市場分析から収益価格は試算していない。自社工場目的の取引価格水準を指標に価格が形成されており、市場における価格形成に適合するのは比準価格である。比準価格は当市工場地の信頼性が高い取引を重視して試算している。したがって、説得力を有し、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域でほとんど変化はない。新興住宅地域に比べて競争力が劣るため地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

相当以前に開発された分譲住宅地域で、既に熟成しており変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。新規の分譲住宅地と比較して需要は弱く、地価の下落は続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は伊賀市内の住宅地域に存する取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該市場の実態を反映した価格である。一方、近隣地域にアパート等の立地はなく、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的利便性のよい既成住宅地域市役所移転も決まり、跡地は複合施設の予定である。地域の需要の回復は見られず、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

伊賀市中心部近くに位置する戸建住宅の他、アパート等も見られる地域である。地域に大きな変動要因は無いが、市街地中心部及びその周辺で街路、区画の良い新規供給が続き、地価は下落傾向での推移が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では中規模住宅の他にアパート等も見られるが、賃貸経営を目的とする土地取引は見当たらない地域であり、標準地の形状からもアパート想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。取引は自用目的が支配的な地域であり、多数の信頼性のある取引事例より、規範性の程度に応じて求めた実証性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ゆめが丘地区等とを結ぶ比較的交通量の多い幹線沿い商業地域であるが、店舗の集積性、繁華性が劣り、地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市街地近郊の幹線沿い商業地域として交通量も比較的多く、市役所本庁舎の移転により周辺の環境が変化する可能性もあるが、依然として繁華性は低いことから、地価は今後とも下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

幹線県道沿いに店舗、営業所等が見られる路線商業地域であり、自用目的の取引が中心で、収益価格をもって取引の指標とすることはほとんどない。比準価格は類似地域より採用した信頼性のある取引事例より査定されており、市場動向を反映した精度の高い価格が求められた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、典型的な需要者は自己使用目的の事業者等であることから、比準価格を採用して、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の大きな変動要因は見られない。生活利便性の劣る既成住宅地域で、需要は弱い。

地域要因の将来予測

市北西部の農地が多く見られる住宅地域で、他地域からの転入は少なく、住宅開発の魅力も乏しく、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。

価格決定の理由

既成住宅地域で賃貸需要が希薄であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はないが、郊外の路線商業地であり、背後地の高齢化や過疎化に伴い集客力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いで駅やスーパーにも近いが、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測する。また、商圏人口が少なくやや選好性の劣る地域であることから、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性が高い国道沿いの商業地の取引事例を中心として試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。一方、近隣地域周辺では店舗、事務所等も散見されるが、土地取引は自己利用目的が中心であり、賃貸建物の建築を目的とした土地需要はほとんどないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。