三重県伊賀市上野東町２９６８番(上野市駅・広小路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,100円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野東町２９６８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,100円/㎡としました。

三重県伊賀市上野東町２９６８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野東町２９６８番
住居表示 
価格56,100円/㎡
交通施設、距離上野市、200m
地積166㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗を主とする駅近くの既成商業地域
前面道路の状況北7.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木茂基氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木茂基
価格56,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部の繁華性は低迷しており、土地需要の減退により地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測伊賀市中心部の旧来からの商業地域で繁華性は低い。歴史まちづくりの動きはあるが目立った地域変動はなく、しばらくは現状のまま推移すると予測する。総体的に土地需要は少なく、当面は地価下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむね伊賀市を中心とした商業地域の存する圏域。需要者は当該方面の事業者や個人等が中心である。伊賀市中心部の本町通りに小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域で、郊外大型店舗等へ顧客流出が続いており、市役所移転の計画もあり空洞化が懸念され、総体的に需要は少ない。取引総額は画地規模により相当異なることから、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因伊賀市の人口は減少、景気は上向きつつある。郊外の大型店等への顧客の流出が続いており、中心市街地は空洞化し、地価は下落している。

佐藤通雄氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤通雄
価格56,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。郊外の大規模店舗の集客力が大きく、旧市街地の既成商業地域の衰退傾向は顕著である。
地域要因の将来予測旧上野市街地の既成商業地で、空き店舗、空き地も増えつつあり、大きな変動要因は見込まれず、現状のまま推移するものと予測する。需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。
市場の特性同一需給圏は、伊賀市の既成商業地であり、需要者は伊賀市内の個人事業主、法人が中心で、圏域外からの需要は少ない。駅やバスセンターに近い旧上野市の中心商業地であったが、中心市街地の空洞化、背後住宅地の高齢化に加え、市庁舎移転も決まり、衰退傾向は進んでおり需要は弱い。土地取引は立地条件、業種業態によりさまざまで、中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因伊賀市の人口減少率は高く、高齢化も進んでいる。購買力は低下し、新規出店は限定的である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7659928
北緯 136度1301576

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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