三重県伊賀市上野桑町１４１１番外(桑町駅・茅町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,700円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野桑町１４１１番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,700円/㎡としました。

三重県伊賀市上野桑町１４１１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野桑町１４１１番外
住居表示 
価格35,700円/㎡
交通施設、距離桑町、320m
地積165㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中に店舗兼住宅も見られる既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本浩二
価格35,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因建替え需要も少なく、混在の程度を含めて要因に殆ど変化は見られない。旧市街地では街路条件が良い中規模画地で一定の需要がある。
地域要因の将来予測旧上野市街地の混在住宅地域。画地条件等の地域特性から、変動要因は殆ど見られない。新興住宅地域との競合や過疎高齢化の影響を受け、当面は地価下落が予測される。
市場の特性同一需給圏は当市住宅地域であり、旧上野市街地との代替競争関係が強いと判断した。典型的需要者は当市内居住者だが、市場は限定される傾向が強い。新規需要者は北部地区土地区画整理地区及び市街地分譲地等に流れ、当該地域への需要は弱い。街路要因は恵まれるも画地条件等の地域特性が作用し、市場性の減退が続く。市場における中心価格帯は土地約160㎡程度で総額500万円∼700万円と思料される。
一般的要因県内経済は緩やかな持ち直し。当市人口は約9．4万人、減少傾向が強く、過疎高齢化が進展。不動産需要は低迷を続けている。

右京安彦氏による調査レポート

不動産鑑定士右京安彦
価格35,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗併用住宅等も見られる土地利用が固定的な既成住宅地域として変動はなく、需給動向は引き続き弱い。
地域要因の将来予測店舗兼住宅等も見られる旧来からの既成住宅地域である。土地利用に目立った変化はないが、地縁的選好性等を反映して外部からの新規需要が乏しく、地価は下落傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は伊賀市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に多少の地縁性を有する伊賀市の居住者がほとんどを占める。旧来の市街地の住宅地域であるため、より街路や環境条件等の整備された北部土地区画整理事業地等の宅地供給の影響から需給は弱い。市場の中心価格帯は、土地は160㎡で600万円前後と把握した。
一般的要因人口減少率及び高齢化率はともに高い。伊賀地域外からの転入は少なく、一部の地区を除き住宅地、商業地ともに需給動向は一般的に弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度756666
北緯 136度1354764

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)猪田道駅(地価相場 35,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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