三重県伊賀市小田町字南出１４９９番７(西大手駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,200円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市小田町字南出１４９９番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,200円/㎡としました。

三重県伊賀市小田町字南出１４９９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市小田町字南出１４９９番７
住居表示 
価格35,200円/㎡
交通施設、距離西大手、800m
地積142㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木茂基氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木茂基
価格35,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅地域でほとんど変化はない。新興住宅地域に比べて競争力が劣るため地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測相当以前に開発された分譲住宅地域で、既に熟成しており変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。新規の分譲住宅地と比較して需要は弱く、地価の下落は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむね伊賀市内の住宅地域の存する圏域。需要者は伊賀市居住者やその世帯分離によるものがほとんどである。相当以前に宅地開発された住宅地であるため、周辺の新規に開発分譲された住宅地と比較して品等が劣り、市場競争力が弱いため需要は少ない。取引される価格帯は地積や住環境により異なるが、140㎡程度の標準的な土地で500万円前後である。
一般的要因伊賀市の人口は減少、景気は上向きつつある。住宅建築着工（総数）は前年比減少、住宅地の地価は総じて下落傾向で推移している。

片岡浩司氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡浩司
価格35,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に大きな変動要因は認められない。古い開発形態の住宅地域であり、新規開発地区との競合により需要は弱く、地価下落が進んでいる。
地域要因の将来予測地域内に大きな変動要因はないが、古くに開発された住宅地域であり、新規開発の住宅地域への需要シフトから需要は低下しており地価下落が進んでいる。概ね現状での推移が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は伊賀市内の住宅地域一円である。需要者は、伊賀市内の居住者である個人が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ないものと思料する。市内では、緑ヶ丘周辺の区画整然とした地域や、利便性の良好な住宅地域の需要は比較的堅調に推移している。一方で、アクセスの悪い郊外の住宅地域や既存集落等の需要は弱い状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的面積で500万円∼600万円程度であると思料する。
一般的要因伊賀市の人口は減少傾向にある。緑ヶ丘地区など利便性に優る住宅地域の需要は堅調である。利便性の劣る既存集落等の需要は弱く二極化が進む。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7658884
北緯 136度1206832

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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