三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外(上野市駅・広小路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,200円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,200円/㎡としました。

三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外
住居表示 
価格15,200円/㎡
交通施設、距離新居、600m
地積320㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅、農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤通雄氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤通雄
価格15,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の大きな変動要因は見られない。生活利便性の劣る既成住宅地域で、需要は弱い。
地域要因の将来予測市北西部の農地が多く見られる住宅地域で、他地域からの転入は少なく、住宅開発の魅力も乏しく、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。
市場の特性同一需給圏は伊賀市の既成住宅地域及び農家集落地域であり、需要者は伊賀市内居住者のうち、同一あるいは隣接する地域の居住者など地縁血縁に由来する層が中心である。中心市街地に近い地域ではミニ開発など一定の需要もあるが、交通利便性や商業施設、公共施設への接近性に劣る地域への需要は弱い。土地取引は規模や取引事情によりさまざまで、中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因県内景気は上向きつつあり、個人消費は横ばいだが、生産活動は持ち直し、雇用は拡大している。伊賀市人口は減少傾向が顕著で高齢化も進む。

片岡浩司氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡浩司
価格15,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に大きな変動はないが、農家集落的色彩が強く、需要が地縁関係者に限定され、市場性の後退がさらに進むものと思料する。
地域要因の将来予測農家集落的色彩が強い既成住宅地域で、需要者は地縁のある者に限定され市場性の後退がさらに進むものと見込まれる。地域内に大きな変動は認められず概ね現状での推移が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は伊賀市内の住宅地域一円であり、農家集落地域との代替競争関係が強い。需要者は伊賀市居住者である個人が中心である。市内では、緑ヶ丘周辺の区画整然とした地域や、利便性の良好な住宅地域の需要は比較的堅調である。需要者が地縁関係者に限定される農家集落等の需要の低下は進んでいるものと思料する。取引物件の規模等により価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
一般的要因伊賀市の人口は減少傾向にある。緑ヶ丘地区など利便性に優る住宅地域の需要は堅調である。利便性の劣る既存集落等の需要は弱く二極化が進む。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7685953
北緯 136度1299103

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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