三重県伊賀市上野農人町４２８番６(広小路駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,300円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野農人町４２８番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,300円/㎡としました。

三重県伊賀市上野農人町４２８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野農人町４２８番６
住居表示 
価格40,300円/㎡
交通施設、距離広小路、近接
地積220㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

磯部雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士磯部雄一
価格40,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に顕著な変動はない。
地域要因の将来予測空洞化が進んでおり、住宅移行地的な傾向が強まると予測される。このような状況を反映して地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊賀市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者の中心は上記圏域の事業者である。当地域のような既成商業地域は郊外型大型店舗等との競合から空洞化が進んでおり、また古い町並みを活かした新たな商店街作り等も試みられているが奏功していない。これらのことから商業地としての魅力は乏しく需要は弱い。土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。
一般的要因市の人口減少基調や地域経済の低迷等から地価水準は全般的に弱含みで推移している。

片岡浩司氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡浩司
価格40,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地内の既成商業地域であるが、集客力の低下が著しく、大型商業施設や沿道商業施設等との競合から需要の減少が大きい。
地域要因の将来予測地域内に大きな変動要因はない。市街地中心部の既成商業地域であるが、集客力の低下が進んでいる。大型商業施設、沿道型商業施設等との競合から需要の減少が大きい。
市場の特性同一需給圏は、伊賀市内の商業地域を中心として混在地域を含む。需要者は同一需給圏に顧客を持つ個人事業者が中心であるが、市内居住者も見られる。伊賀市中心市街地の集客力の低下が続き、大型商業施設や沿道型店舗等への需要シフトが続いている。旧上野市街地の商業地は銀座通りにも空き店舗が目立ち、衰退傾向が続いている。取引される規模・利用用途等がまちまちであり、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因主要幹線沿いへ店舗の集積が進む。店舗の入れ替わりも見られるが全体としての需要は弱く停滞傾向にある。旧上野市街地の商業地も衰退傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度766554
北緯 136度1347962

参考：該当物件周辺マップ

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三重県上野市東町２９６４番三重県上野市丸之内１３０番１３三重県上野市桑町１４５６番１三重県上野市平野上川原１３６番２三重県阿山郡伊賀町大字下柘植字物堂５８３三重県阿山郡伊賀町大字下柘植字物堂６７０番１三重県上野市忍町２６６２番１三重県阿山郡伊賀町大字柘植町字戸代田３８０番２外三重県上野市四十九町字千日塚１７４１番３２三重県上野市東町２９６４番三重県伊賀市上野丸之内２３番１１２外三重県伊賀市上野池町１２８２番三重県伊賀市上野東町２９６８番

参考：近隣駅の地価相場

広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)伊賀上野駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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