三重県伊賀市上野田端町９２０番２５(広小路駅・茅町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,400円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野田端町９２０番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,400円/㎡としました。

三重県伊賀市上野田端町９２０番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野田端町９２０番２５
住居表示 
価格33,400円/㎡
交通施設、距離広小路、900m
地積211㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況古くからの住宅が建ち並ぶ中心部の住宅地域
前面道路の状況東5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉川輝樹氏による調査レポート

不動産鑑定士吉川輝樹
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域状況に大きな変化はない。全般に住宅市場の需給は弱含んでおり、当既成地域も選好に劣り、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、特に変動要因はなく、現状維持での推移と予測する。地価は当面は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね伊賀市内の住宅地域で特に旧市街地部の既成住宅地との価格牽連性が強い。需要者の大半は伊賀市内の居住者である。周辺では、新規開発も見られるが、住宅市場においては古い既成住宅地は新規分譲との比較では選好に劣り、需給は弱含んでいる。取引は規模、用途、事情等によりばらつきはあるが、土地で規模210㎡程度を標準とすると、総額700万円程度までが中心的な価格帯である。
一般的要因市の総人口は減少、老齢人口は増加しており、活力の源に限界がある。景気回復基調は弱く、地域経済は厳しさがあり、不動産市場も弱含んでいる。

布生太造氏による調査レポート

不動産鑑定士布生太造
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧上野市街地内の既成住宅地域で、大きな変動要因はないが、地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測 戸建住宅の他に、アパート等も見られる既成住宅地域である。地域に大きな変動要因は無いが、市街地中心部及びその周辺の街路、区画の良い新規供給との比較で需要は弱く、地価は下落傾向での推移が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧上野市内の中心市街地及びその周辺の住宅地である。需要者は伊賀市内の居住者が中心である。需要者は古い建物が多い既成住宅地より、旧市街地内外のミニ開発や北部土地区画整理地区、大規模住宅団地を選好する傾向が強く、地域の需要は弱い。取引される規模や事情によりばらつきが大きいが、土地は210㎡程度の場合、700万円程度である。
一般的要因市内人口の減少率及び生産人口の減少率は三重県の平均を上回っている。旧市街地内の閉鎖店舗や空家は増加傾向で、不動産需要の回復は見られない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7662764
北緯 136度1414069

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)伊賀上野駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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