三重県伊賀市上野万町２２５２番(西大手駅・茅町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,900円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野万町２２５２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,900円/㎡としました。

三重県伊賀市上野万町２２５２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野万町２２５２番
住居表示 
価格33,900円/㎡
交通施設、距離西大手、1,000m
地積176㎡
形状(1.0:5.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本浩二
価格33,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因建替え需要も少なく、要因に殆ど変化は見られない。旧市街地では街路条件が良い中規模画地で一定の需要がある。
地域要因の将来予測旧上野市街地の既成住宅地域。街路及び画地条件等の地域特性から、変動要因は殆ど見られず、動きが少ない。新興住宅地域との競合や過疎高齢化の影響を受け、当面は地価下落が予測される。
市場の特性同一需給圏は当市住宅地域であり、旧上野市街地との代替競争関係が強いと判断した。典型的需要者は当市内居住者だが、市場は限定される傾向が強い。新規取得者は北部地区土地区画整理地区及び市街地分譲地等に流れ、当該地域への需要は総じて弱い。街路及び画地条件等の地域特性も相俟って、市場性の減退が続く。市場における中心価格帯は土地約180㎡程度で総額500万円∼700万円と思料される。
一般的要因県内経済は緩やかな持ち直し。当市人口は約9．4万人、減少傾向が強く、過疎高齢化が進展。不動産需要は低迷を続けている。

濱塚崇弘氏による調査レポート

不動産鑑定士濱塚崇弘
価格33,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、旧市街地に存する現伊賀市役所の郊外移転が決定されている。
地域要因の将来予測古くからの町並みが残る旧上野市街地内の既成住宅地域で、特段の変動要因がなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人口減少等による需要の低迷を受け、当面の地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧上野市街地周辺を中心とした伊賀市内の既成住宅地域や名張市内の既成住宅地域を含んだ圏域で、主たる需要者は旧市街地に地縁性を有する伊賀市内の居住者である。旧市街地では一部でミニ開発が見受けられるが、街路条件が劣る既成住宅地に対する需要は低迷が続いている。土地の中心価格帯は画地条件等によって高安まちまちであるが、整形地で180㎡程度の場合、約500万円∼700万円程度と思料される。
一般的要因国内経済は回復基調にあるが、当市では不動産市況の回復は見られず、人口減少や少子高齢化、地域経済の低迷等により、地価は全般に弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7597434
北緯 136度1270969

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)猪田道駅(地価相場 35,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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