三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外(上野市駅・広小路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


26,000円

2016年01月01日に行った三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,000円/㎡としました。

三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
住居表示 
価格26,000円/㎡
交通施設、距離桑町、1,700m
地積968㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼作業場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
前面道路の状況北東21.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格26,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ゆめが丘地区等とを結ぶ比較的交通量の多い幹線沿い商業地域であるが、店舗の集積性、繁華性が劣り、地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測市街地近郊の幹線沿い商業地域として交通量も比較的多く、市役所本庁舎の移転により周辺の環境が変化する可能性もあるが、依然として繁華性は低いことから、地価は今後とも下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、伊賀市を中心に隣接する名張市、亀山市の圏域に存する商業地域である。需要者は伊賀市内の事業者が中心である。大型店舗等が集積している一部の商業地域を除いて、郊外の幹線道路沿い商業地域においては、新規出店等が少なく、店舗の連坦性や繁華性の程度が低いことから、需給ともに依然弱い。市場の中心価格帯は、取引自体少ないことや、土地の画地規模等により一定しておらず、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因伊賀市の人口は減少傾向、高齢化率も県全体より高く少子化が進んでいる。集客力の劣る中心市街地を含めた既成商業地の衰退は継続。

鈴木茂基氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木茂基
価格26,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地利用に変化は見られず、繁華性は低く需要は低迷しており、地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測店舗、営業所等が建ち並んでいるが土地利用に変化は見られず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。商業性、繁華性は低く、不動産需要は低迷しており、地価の動向は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむね伊賀市を中心とした幹線道路を配置する商業地域の存する圏域。需要者の中心は事業者や企業等である。県道沿いに店舗・営業所等が建ち並ぶ商業地域で、名阪国道のインターに接続するため交通量は比較的多いが、通過交通が多く繁華性は低く土地需要は少ない。県道沿線の土地は画地規模が様々で、取引総額は規模により相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因伊賀市の人口は微減、世帯数は微増、景気は伸び悩んでいる。大型店やロードサイドに顧客が流出し旧市街地は空洞化し、地価は下落している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7685953
北緯 136度1299103

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県上野市上之庄字南長野９１１番２三重県上野市長田字樋口１００２番三重県阿山郡伊賀町大字下柘植字物堂５８３三重県上野市丸之内４２番８三重県上野市西町３３９６番三重県阿山郡伊賀町大字柘植町字戸代田３８０番２外三重県阿山郡伊賀町大字川東字北田３１０番三重県阿山郡大山田村大字川北字西山５８８番三重県上野市幸坂町３５４６番１外三重県上野市車坂町７７３番１外三重県上野市愛宕町１８９５番１外三重県伊賀市守田町字茶屋前１０８番１外三重県伊賀市川東字北田３１０番三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外三重県伊賀市川北字西山５８８番三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外

参考：近隣駅の地価相場

上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード