三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外(西大手駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


14,400円

2016年01月01日に行った三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,400円/㎡としました。

三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外
住居表示 
価格14,400円/㎡
交通施設、距離西大手、1,000m
地積2,736㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場が多く見られる工業地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本浩二
価格14,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因未利用地が多く残り、相対的地位の低下が懸念される。周辺背後は住宅の開発と街路整備が見られる。
地域要因の将来予測新規の工場立地はなく、工業地域として発展していく要因が見られない。当面は現況のまま弱含みで推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は概ね三重県全域の工業地域だが、工場規模から当市内が中心である。需要者の中心は自社工場の取得を目的とする事業者及び中小企業法人等である。名阪国道沿い等費用経済性に優れる地域では需要が期待できる要因もある。集積度が低く、街路条件が劣る既存工業地では地域経済の低迷と冷え込む設備投資から不透明感が強く、需要が弱い状態が続いている。市場の中心価格帯は規模により幅が大きく、把握できない状況である。
一般的要因人口は約9．5万人、減少傾向が強く、過疎高齢化が進展。県経済は持ち直しの動きが弱く、不動産需要は低迷を続けている。

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格14,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因名阪国道への接近性にやや劣る既存工業地域の相対的地位は低下しており、地価の下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測中小工場主体の既存の工業地域であり、当該地域内及びその周辺では特別な変動要因は認められず現状のまま推移するものと予測する。全般的な工場地需要の低迷を受けて、地価は下落傾向が続くと思料される。
市場の特性同一需給圏は、伊賀市を中心に三重県全域の工業地域に存する圏域である。需要者の中心は伊賀市内のみならず、県内外からの企業である。名阪国道沿い等の競争力のある工業地域を除き、伊賀市を含めて工場の需給動向は総じて低迷しており、既存工業地域については新規工場地取得の動きは鈍く、地域経済の停滞もあって、需給は弱い。取引自体少ないことや、画地規模はまちまちで一定していないことから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因名阪国道の利便性を背景に多くの工場が立地するが、新名神高速道路沿い工業地域との競合もあり、新たな工場地取得の動きは鈍い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7673285
北緯 136度1172002

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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