三重県伊賀市上野東町２９６１番(上野市駅・広小路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
77,400円
2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野東町２９６１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県伊賀市上野東町２９６１番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 77,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上野市、250m |
| 地積 | 721㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東18.0m県道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本浩二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本浩二 |
|---|---|
| 価格 | 77,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 金融機関店舗の新築や県道改良の動きはあるが、地域全体への底上げ感はない。商業性を向上させる変動要因は観察されていない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市商業地域の圏域。需要者の中心は個人事業者及び中小法人等である。金融機関等が立地し、駅との接近条件も優れる中心部幹線沿いとして商業集積度はある。交通量が多く、一定の通行量も維持されているが、顧客を誘因できず、商業収益性は低い。郊外大型店舗への顧客流出や市庁舎移転による先行き不透明感から、需要は弱含みで推移している。市場における中心価格帯は規模及び建物如何による個別性が強く、把握できない状況である。 |
| 一般的要因 | 県内経済は緩やかな持ち直し。当市人口は約9．4万人、減少傾向が強く、過疎高齢化が進展。不動産需要は低迷を続けている。 |
鈴木茂基氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木茂基 |
|---|---|
| 価格 | 77,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心部の繁華性は低迷しており、土地需要の減退により地価の下落が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はおおむね伊賀市を中心とした商業地域の存する圏域。需要者は事業者や企業等が中心である。伊賀市中心部を南北に縦断する銀座通り沿いに店舗や銀行等が建ち並ぶ商業地域であるが、顧客の通行量は少なく繁華性は低く、市役所移転の計画もあり空洞化が懸念され、総体的に需要は少ない。取引総額は画地規模により相当異なることから、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 伊賀市の人口は減少、景気は上向きつつある。郊外の大型店等への顧客の流出が続いており、中心市街地は空洞化し、地価は下落している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7661317 北緯 136度130952 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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