三重県伊賀市長田字樋口１０１８番(西大手駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,200円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市長田字樋口１０１８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,200円/㎡としました。

三重県伊賀市長田字樋口１０１８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市長田字樋口１０１８番
住居表示 
価格10,200円/㎡
交通施設、距離西大手、1,600m
地積419㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

右京安彦氏による調査レポート

不動産鑑定士右京安彦
価格10,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に農地の多い地縁、血縁性の強い集落地域として特別の変動はなく、地価の下落傾向は続いている。
地域要因の将来予測既成農家集落のため外部からの新規需要が乏しい地域である。周辺に農地が広がる市街化調整区域内の住宅地域として、今後も土地利用に目立った変化はないと予測される。
市場の特性同一需給圏は伊賀市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性又は血縁性を有する個人に限定される。周辺に農地の多い農家集落地域であり、環境の整備された新興住宅地域の宅地供給の影響から需給は弱い。市場の中心価格帯は、古くからの農家集落地域のため取引自体が稀であり、土地のみ及び建物付の総額ともに把握できない。
一般的要因人口減少率及び高齢化率はともに高い。伊賀地域外からの転入は少なく、一部の地区を除き住宅地、商業地ともに需給動向は一般的に弱い。

濱塚崇弘氏による調査レポート

不動産鑑定士濱塚崇弘
価格10,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。農家集落地域であるため、需要は限定的で、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測旧来からの農家集落地域であり、特段の変動要因もないため、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人口減少や少子高齢化等に伴う土地需要の減退により、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、当市の市街化調整区域を中心とする農家集落地域である。主たる需要者は周辺集落地区内に地縁を有する農業従事者等であり、他の地域からの転入者は少ない。当該圏域では既存家屋の増改築や分家住宅の建築が見られる程度で、需給は共に少なく、取引は僅かでかつ限定的である。土地の中心価格帯は画地条件等によってばらつきがあり、土地の中心価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因国内経済は回復基調にあるが、当市では不動産市況の回復は見られず、人口減少や少子高齢化、地域経済の低迷等により、地価は全般に弱含みである。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ブナクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7659009
北緯 136度1044931

参考：該当物件周辺マップ

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三重県上野市比自岐字森尻１６３番１外三重県上野市白檻字永谷２６９８番三重県上野市小田町字西出１６５７番外三重県上野市長田字平垣内２６３５番三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外三重県伊賀市平野六反田２３５番２外三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外三重県伊賀市土橋字久保３８０番三重県伊賀市小田町字南出１４９９番７

参考：近隣駅の地価相場

西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)伊賀上野駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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