三重県伊賀市平野西町６１番外(広小路駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
75,500円
2017年01月01日に行った三重県伊賀市平野西町６１番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県伊賀市平野西町６１番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 75,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 広小路、1,200m |
| 地積 | 1,124㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗、事務所等が見られる路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南16.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉川輝樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉川輝樹 |
|---|---|
| 価格 | 75,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市内では新しく比較的繁華性ある商業地域であるが、全般的な経済事情の不透明さの影響を受け、地価も下落指向を否めない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理事業による新興路線沿いに各種商業施設が進出しており、利便性の良さを反映し、業務性を高めつつ推移することが予測されるが、地価は全般的な経済影響もあり、下落基調にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね伊賀市及び隣接市の商業地域一円、特に路線沿い地域とは強い価格牽連性があると分析される。需要者の中心は伊賀市内及び全国展開の事業者等である。近傍では店舗の新規進出等も見られるが、一部の新興地域を除き総じて商業地需要は低調であり、弱含みの傾向にある。取引価格は用途、規模等によりばらつきがあり、かつ、個性や事情も反映されるケ−スが多いため、中心となる価格帯は見出しがたいのが実状である。 |
| 一般的要因 | 伊賀市は人口減少や高齢化が顕著であり、地方経済は依然として厳しく、活力に劣るため、商業地需要も総じて弱含んでいる。 |
片岡浩司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 片岡浩司 |
|---|---|
| 価格 | 75,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 多様な店舗が集積し、集客力も高い商業地域として需要は比較的安定しているが、全般的な商業地価の下落傾向の影響が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 多様な店舗が集積し、集客力も高い新規区画整理地区の商業地域であり需要も安定的に推移している。未利用地等も散見されるため更なる店舗等の集積が期待される。地域内に大きな変動はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊賀市及び隣接市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は広域的に店舗展開している事業者が主である。伊賀市中心市街地の集客力の低下が続き、大型商業施設や沿道型店舗等への顧客流出が続いている。新規開発地区などの主要幹線沿いの店舗集積性の高い地域の需要は比較的堅調であるが、商業地取引は活発な状況にない。当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 主要幹線沿いへ店舗の集積が進む。店舗の入れ替わりも見られるが全体としての需要は弱く停滞傾向にある。旧上野市街地の商業地も衰退傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7721757 北緯 136度1367848 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)伊賀上野駅(地価相場 35,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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