三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外(上野市駅・広小路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


22,500円

2016年01月01日に行った三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,500円/㎡としました。

三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市新堂字中出３１１番７外
住居表示 
価格22,500円/㎡
交通施設、距離新堂、400m
地積500㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所のほか農地も見られる路線商業地域
前面道路の状況北西12.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格22,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、台形地であるが、市場競争力に影響はなく、格差修正は要しないと判断した。
地域要因地域要因に特別の変動はないが、郊外の路線商業地であり、背後地の高齢化や過疎化に伴い集客力は低下傾向にある。
地域要因の将来予測国道沿いで駅やスーパーにも近いが、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測する。また、商圏人口が少なくやや選好性の劣る地域であることから、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は伊賀市及び隣接市の郊外を中心とする路線商業地域。需要者は伊賀市及び隣接市内の店舗等の事業者が主である。当圏域では背後地の高齢化や人口減少が著しく、消費が減退しているため、新規出店は限定的である。また、当市の全般的な地域経済の停滞とも相まって、当圏域の商業地域に対する土地需要、賃貸需要は弱い状態が続いている。なお、当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因当市は人口の減少傾向が強く、地域経済も停滞しているため、不動産需要は全般的に弱い状況が続いている。

瀬古博之氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬古博之
価格22,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線沿いであるが、背後地の高齢化、人口の減少が顕著で、集客力は弱く、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測郊外の駅に近い、国道沿いの路線商業地域で、名阪国道ICにも近いが、背後地の高齢化と人口の減少傾向が続いている。地域要因に大きな変化はないが、当面地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、伊賀市の商業地域及び隣接市の圏域に存する幹線沿いの商業地域。需要者の中心は、規模によって異なるが、同一需給圏内の個人事業者が中心である。郊外の路線商業地域で駅にも近いが、背後地では高齢化と人口の減少が続き、不動産需要は弱い。繁華性の低い郊外の路線商業地の取引は極めて少なく、規模、利用目的等により需要者は異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因景気回復に足踏みが見られる。市の人口は漸減、高齢化率も県全体より高い。開発事業の効果は限定的。市街地は住商とも需要は弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7685953
北緯 136度1299103

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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