三重県伊賀市上野福居町１２６３番６(西大手駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,200円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野福居町１２６３番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,200円/㎡としました。

三重県伊賀市上野福居町１２６３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野福居町１２６３番６
住居表示 
価格28,200円/㎡
交通施設、距離西大手、560m
地積100㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木茂基氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木茂基
価格28,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として既に熟成しておりほとんど変化はない。住宅地需要は減退しており地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測住宅地域として既に熟成しており、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。比較的低地にあるため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむね伊賀市内の住宅地域の存する圏域。需要者は伊賀市居住者やその世帯分離によるものが中心である。市街地に比較的近い住宅地域であるが、既に熟成しており小規模宅地で住環境も低位のため市場競争力は弱く需要は少ない。取引される価格帯は100㎡程度の標準的な土地で250万円∼300万円程度である。
一般的要因伊賀市の人口は減少、景気は上向きつつある。住宅建築着工（総数）は前年比減少、住宅地の地価は総じて下落傾向で推移している。

濱塚崇弘氏による調査レポート

不動産鑑定士濱塚崇弘
価格28,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、旧市街地に存する現伊賀市役所の郊外移転が決定されている。
地域要因の将来予測市街地近郊に小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因がなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人口減少等による需要の低迷を受け、当面の地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧上野市街地周辺を中心とした伊賀市内の既成住宅地域や名張市内の既成住宅地域を含んだ圏域であり、主たる需要者は伊賀市内の居住者である。市街地近郊の既成住宅地との価格牽連性が高いが、古い小規模既成住宅地に対する需要は低迷が続いている。土地の中心価格帯は画地条件等によってまちまちであるが、整形地で100㎡程度の場合、総額で約300万円程度までと思料される。
一般的要因国内経済は回復基調にあるが、当市では不動産市況の回復は見られず、人口減少や少子高齢化、地域経済の低迷等により、地価は全般に弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7646789
北緯 136度1248108

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県上野市忍町２４３５番４三重県上野市東町２９６４番三重県上野市丸之内１３０番１３三重県上野市比自岐字森尻１６３番１外三重県上野市上之庄字南長野９１１番２三重県上野市白檻字永谷２６９８番三重県上野市長田字樋口１００２番三重県上野市桑町１４５６番１三重県上野市小田町字西出１６５７番外三重県阿山郡伊賀町大字下柘植字物堂５８３三重県阿山郡伊賀町大字御代字三構７７０三重県阿山郡伊賀町大字下柘植字物堂６７０番１三重県上野市丸之内４２番８三重県上野市西町３３９６番三重県上野市忍町２６６２番１三重県阿山郡伊賀町大字柘植町字戸代田３８０番２外三重県阿山郡伊賀町大字中柘植字南出１２６番３三重県阿山郡伊賀町大字川東字北田３１０番三重県阿山郡大山田村大字川北字西山５８８番三重県上野市四十九町字千日塚１７４１番３２三重県上野市丸之内３９番１２２三重県上野市幸坂町３５４６番１外三重県上野市車坂町７７３番１外三重県上野市桑町２２３７番三重県上野市東町２９６４番三重県上野市愛宕町１８９５番１外三重県伊賀市上野農人町４２８番６三重県伊賀市上野丸之内２３番１１２外三重県伊賀市下柘植字物堂６８６番８外三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外三重県伊賀市平野六反田２３５番２外三重県伊賀市守田町字茶屋前１０８番１外三重県伊賀市小田町字西出１６５７番外三重県伊賀市川東字北田３１０番三重県伊賀市上野池町１２８２番三重県伊賀市小田町字南出１４９９番７三重県伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外三重県伊賀市川北字西山５８８番三重県伊賀市上野東町２９６８番三重県伊賀市上野愛宕町１８９５番１外三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外

参考：近隣駅の地価相場

西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード