三重県伊賀市服部町字中之坊１１１６番２２(広小路駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,600円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市服部町字中之坊１１１６番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,600円/㎡としました。

三重県伊賀市服部町字中之坊１１１６番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市服部町字中之坊１１１６番２２
住居表示 
価格29,600円/㎡
交通施設、距離広小路、2,000m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が集まる市街地に近い住宅地域
前面道路の状況西5.2m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本浩二
価格29,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因団地内の要因に変動は殆どない。周辺背後は農家集落地域であり、当地域への直接的な増加要因は見込めない。
地域要因の将来予測開発から一定期間が経過した市街化調整区域内団地であり、土地利用に大きな変動はない。周辺背後は農家住宅地域が広がっており、当面は現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね当市住宅地域の存する圏域と判断した。市場参加者は当市在住者が殆どである。市街化調整区域内だが市街地周辺部の一般住宅地との競合になる。市街地や商業施設との位置関係は恵まれるが、古い団地は選好性が低い。地域経済の低迷、人口減及び供給過多など減価要因が多く、需要は減退している。需要の中心となる価格帯は土地165㎡程度で総額500万円∼600万円と思料される。
一般的要因県内経済は緩やかな持ち直し。当市人口は約9．4万人、減少傾向が強く、過疎高齢化が進展。不動産需要は低迷を続けている。

佐藤通雄氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤通雄
価格29,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の大きな変動要因は見られない。商業施設に近い利便性に優れた地域であるが、新規の開発地との競争では劣り、需要は弱い。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の小規模住宅地域で、特段の変動要因は見られず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。商業施設に近く、生活利便性に優れるが、需要は依然として弱い。
市場の特性同一需給圏は伊賀市内の一般住宅地域で、需要者は伊賀市内居住者が中心で圏域外からの転入は少ない。中心商業地が高台にある旧上野市街地から郊外に移行するとともに周辺の小規模開発、ミニ開発が進んだが、近年の水害懸念もあって、地価の下落により値頃感の出てきた高台市街地に回帰する傾向も見られ、需要は弱い。土地取引は170㎡程度で500万円から600万円程度が中心価格帯である。
一般的要因県内景気は上向きつつあり、個人消費は横ばいだが、生産活動は持ち直し、雇用は拡大している。伊賀市人口は減少傾向が顕著で高齢化も進む。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7759836
北緯 136度1340849

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)伊賀上野駅(地価相場 35,200円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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