三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外(西大手駅・上野市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


64,300円

2016年01月01日に行った三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,300円/㎡としました。

三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市小田町字稲久保２３８番１外
住居表示 
価格64,300円/㎡
交通施設、距離西大手、990m
地積2,300㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況郊外型の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北21.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬古博之氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬古博之
価格64,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地区画整理事業により周辺地域の居住者が増加。商業施設の入れ替わりはあるが、需要が薄いため地価の底打ち感が出てこない。
地域要因の将来予測国道・県道の交差点に近く、車両通行量も伊賀市の中では多いが、店舗の入れ替りも目立つ。未利用地も多い。土地を所有しない形態が多く、土地需要は限定的で地価は依然下落基調である。
市場の特性同一需給圏は、概ね伊賀市及び周辺市の商業地域。特に幹線道路沿いの路線商業地域との価格牽連性が強い。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者やロードサイドを中心に広域的に事業展開する法人が中心である。市内の代表的な路線商業地ではあるが、店舗間の競争は厳しい。事業用定期借地を活用するケースは見られるが、土地の取引は少ない。取引総額は、画地規模等により相当異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因景気回復に足踏みが見られる。市の人口は漸減、高齢化率も県全体より高い。開発事業の効果は限定的。市街地は住商とも需要は弱い。

磯部雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士磯部雄一
価格64,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に顕著な変動はない。
地域要因の将来予測市内の代表的な路線商業地域であるが、周辺地域での商業施設の充実から競争が激しく、これによる市場性の低下が認められ、当分この傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊賀市及び周辺の類似の地域が存する一円。伊賀市を代表する路線商業地域であるため、需要者は上記圏域の事業者のほか、より広域的な事業展開を行う事業者も含まれる。ただし近年は周辺地区での商業施設の充実から競争が激しく、これによる市場性の低下等が認められる。土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。
一般的要因市の人口減少基調や地域経済の低迷等から地価水準は全般的に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7673285
北緯 136度1172002

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)新居駅(地価相場 35,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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