三重県伊賀市上野池町１２８２番(茅町駅・広小路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,200円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野池町１２８２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,200円/㎡としました。

三重県伊賀市上野池町１２８２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野池町１２８２番
住居表示 
価格40,200円/㎡
交通施設、距離茅町、300m
地積226㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中に店舗等も見られる既成住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤通雄氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤通雄
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で、地域の大きな変動要因は見込まれず、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測既成住宅地域で、ミニ開発は見られるものの大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は限られており、地価の下落傾向は続いている。
市場の特性同一需給圏は旧上野市街地を中心に、伊賀市内の既成住宅地域であり、需要者は市内の居住者が中心で、圏域外からの転入者は少ない。土地区画整理地区や周辺の新規開発地への需要は比較的あるものの、街路条件が悪く間口の狭い画地規模の小さい土地が多く、戦前からの建物も残る既成住宅地域への需要は弱い。土地取引は230㎡程度で900万円から1000万円前後が中心価格帯である。
一般的要因県内景気は上向きつつあり、個人消費は横ばいだが、生産活動は持ち直し、雇用は拡大している。伊賀市人口は減少傾向が顕著で高齢化も進む。

右京安彦氏による調査レポート

不動産鑑定士右京安彦
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因狭隘な道路の多い既成住宅地域として変動はなく、より環境等の整備された新興住宅地との競合から地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測外部からの新規需要が乏しい旧来からの市街地に存する既成住宅地域である。環境の整備された大規模な住宅地供給の影響を受け、地価の下落傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は伊賀市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は伊賀市の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。狭隘な道路が多い市街地の住宅地域であるため、街路や環境の整備された北部土地区画整理事業地や大規模ゆめが丘団地等の宅地供給の影響から需給は弱い。市場の中心価格帯は、土地は230㎡で900万円程度と把握した。
一般的要因人口減少率及び高齢化率はともに高い。伊賀地域外からの転入は少なく、一部の地区を除き住宅地、商業地ともに需給動向は一般的に弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7623377
北緯 136度1334714

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)猪田道駅(地価相場 35,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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