三重県伊賀市上野丸之内１３１番３(上野市駅・広小路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,100円

2017年01月01日に行った三重県伊賀市上野丸之内１３１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,100円/㎡としました。

三重県伊賀市上野丸之内１３１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市上野丸之内１３１番３
住居表示 
価格47,100円/㎡
交通施設、距離上野市、330m
地積374㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の住宅等が建ち並ぶ駅に近い既成住宅地域
前面道路の状況東6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

布生太造氏による調査レポート

不動産鑑定士布生太造
価格47,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的利便性のよい既成住宅地域市役所移転も決まり、跡地は複合施設の予定である。地域の需要の回復は見られず、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測伊賀市中心部近くに位置する戸建住宅の他、アパート等も見られる地域である。地域に大きな変動要因は無いが、市街地中心部及びその周辺で街路、区画の良い新規供給が続き、地価は下落傾向での推移が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊賀市内の住宅地域で特に旧市街地部の既成住宅地との価格牽連性が強い。需要者は伊賀市内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。市内においては駅接近等の生活利便性は良い地域であるが、需要者は北部土地区画整備事業地や旧市街地内外でのミニ開発による新規に供給される宅地を選好する傾向があり、需給はやや弱い。取引は規模・事情等によりばらつきがあるが、土地380㎡程度の場合、1600万円∼1900万円程度である。
一般的要因市内人口の減少率及び生産人口の減少率は三重県の平均を上回っている。旧市街地内の閉鎖店舗や空家は増加傾向で、不動産需要の回復は見られない。

鈴木茂基氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木茂基
価格47,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として既に熟成しておりほとんど変化は見られない。新興住宅地域と比較して需要は弱く、地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測伊賀市中心部の既成住宅地域で熟成しており、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。土地需要は低迷が続いており、当面は地価の下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむね伊賀市内の住宅地域の存する圏域。需要者は伊賀市居住者やその世帯分離によるものが中心である。中心部に位置し上野市駅や各種施設への利便性を有しているが、既成住宅地域であり、新興住宅地域との比較において競争力が弱く、中心市街地の既成住宅地域の需要は少ない。取引される価格帯は地積や居住環境等により異なるが、380㎡程度の標準的な土地で1，600万円∼1，800万円程度である。
一般的要因伊賀市の人口は減少、景気は上向きつつある。住宅建築着工（総数）は前年比減少、住宅地の地価は総じて下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7692647
北緯 136度1312519

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)伊賀上野駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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