地域要因

八尾市内の高級住宅地として堅実な需要が存在する一方、画地の細分化傾向もある。

地域要因の将来予測

良好な住環境を有する住宅地域として熟成しており、八尾市を代表する住宅地として需要は堅調であり、地価は横ばい傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする優良な中規模住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因なし。比較的良好な住環境が維持されており、需要は底堅く、地価は横這い程度で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が多い閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変動はないことから、今後も現況を維持するものと予測する。住環境良好で需要は底堅く、地価は横這い程度で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は、閑静な住宅地域で自己使用目的での戸建住宅取引が中心で、市場での取引相場を中心に地価形成がなされている地域である。収益価格については、住環境良好な住宅地で賃貸住宅等の収益物件は少ないことから試算しなかった。本件では、周辺での取引事例から試算した比準価格は説得力の高いものと判断されることからこれを採用し、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はなく、街路条件はやや見劣りするが、熟成した住宅地域で需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は、底値感が伺え、需給動向からも横ばいで推移していくと予測する。

価格決定の理由

画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、アパートなども散見されるが賃貸市場は総じて未成熟であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは住環境等に格差を有するが概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

戸建住宅を中心とした既成住宅地域で特に大きな地域要因に変化はなく、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

府道背後に中小規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段大きな変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心となる地域で、収益物件の取引が価格をリードしている傾向はほとんどない。よって、賃貸市場を形成していないため経済合理性の観点から収益価格は試算することを断念した。本件においては多数の信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性が高く、市内でも選好性の高い住宅地であるが、地価上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い比較的閑静な住宅地域である。最寄り駅からも近く、利便性の高い地域でもあることから老朽化した住宅が順次建て替えられる程度で現状維持が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は地域的に類似性を有する住宅地の事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。当地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、稀に相続によって取得した土地の有効活用策としての共同住宅が供給されるのみで、土地の収益性に着目した取引が行われることはない。結果、賃貸市場が未成熟であることからその適用は断念し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅地域であり、需要は総じて堅調である。画地規模や売手、買手の目線の違いにより市場滞留期間が異なる。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、良好な居住環境が形成されている。当面地域の土地利用は現状維持で推移するものと予測される。地価は大きな変動はなく横這い圏内となっている。

価格決定の理由

比準価格は、地域的に類似性を有する住宅地の事例を採用して求められたもので市場の実情を反映している。近隣地域は、中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域の価格形成において収益性の比重は相対的に低い。自用目的の取引が中心で、賃貸市場の熟成度も低いことから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性、利便性等がやや劣り、相対的に選好度が弱い住宅地域のため取引も低調な状態が続いている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測。駅への接近性が劣るため住宅需要が弱い地域であり、地価もしばらくは下落基調で推移していくと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、最寄り駅から遠く賃貸市場が未成熟であること、及び経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることなどから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

「河内山本」駅勢圏内の住宅地域は市場選好性が高く、駅接近性はやや劣るが、需要は底堅く、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、現状のまま推移するものと予測する。景気回復の兆しが伺えるものの、不動産市場は低迷しており、地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、近隣地域に賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、周辺に工場、倉庫等が見られることもあって住宅需要は総じて弱含みであり、地価は微弱傾向にある。

地域要因の将来予測

河内山本駅北東方の徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に大きな変動がないため今後とも現在の住環境を維持すると予測する。当地域は利便性が劣る地域であるため、地価は微弱ながらも下落傾向を続けると予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

近畿財務局合同宿舎跡地の開発が進捗中である。今後大量の住宅用地の供給が予測される。

地域要因の将来予測

近畿財務局八尾合同宿舎跡地の開発が進捗中であり、今後大量の住宅用地の供給が予測される。さらに大阪外環状線北西側では土地区画整理事業も進捗中であり、住宅地としての厚みが増すもの予測される。

価格決定の理由

賃貸市場の或る程度の成熟は認められるものの、画地条件の制約や、駅から離隔している点を反映して収益価格はやや低位に試算されたものと思料される。当該地域にあっては純粋な賃貸用不動産の建設を目的とした取引は殆ど無く、自己利用を前提とした取引が中心となる。比準価格は志紀駅勢圏の住宅地の取引事例を中心に求められ高い規範性を持つ。ここでは代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格は参考とするに留め、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近鉄八尾駅前、幹線の大型店等の影響を受け近隣地域の商業地域は衰退化傾向にある。

地域要因の将来予測

幅員は狭隘であるものの通過交通量が多い。核となる商業施設はなく、小規模店舗が大半で商店街としての衰退化が進行している。地価水準は下落幅は小さいものの下げ止まりには至っていない。

価格決定の理由

自己所有土地での住宅併用店舗が多い近隣商業地域で、地域における標準的な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は低位に試算された。よって本件においては周辺商業ゾーンでの取引事例からの比準価格を標準とし、収益価格も勘案し鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地は繁華性の高い商業地との規準であり格差は大きいが概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

区画整然とした環境良好な住宅地域であり、地価下落により割安感が生じているとはいえ、画地規模が大きく総額の観点から需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてすでに熟成しており、今後とも現状維持が見込まれる。地価水準はここしばらくは横這いからやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の低層戸建住宅地である。居住を目的として土地を購入したい需要者は取引に当り土地の収益性を重視しないため、その土地を収益物件の敷地とした場合、投下資本に見合った賃料を収受できず収益価格は低位に試算されるのが一般的である。よって収益価格は土地の収益性の面から検証を試みたという参考に止め、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、周辺地域を含め、土地の供給は少ない状況にある。

地域要因の将来予測

八尾市内のトップ商業地であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も当面は現状を維持するものと予測する。事務所等の賃料水準、空室率は改善しておらず、地価の上昇圧力は乏しいため、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用の店舗・事務所が中心であり、商業事業者向けの不動産賃貸市場の成熟の程度はやや低く、地域における標準的な賃料水準の把握も困難であることから、収益価格の規範性はやや劣る。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお周辺標準地価格とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

近時、近鉄八尾駅北側周辺に分譲マンションが増加しつつある。駅南側には特に目立つ動きはないが、今後、住居系用途の増加が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範性が高い。収益価格は一般的収益物件として低層階に店舗を併設する事務ビルを想定し求めたが土地の利用効率にやや劣り、また賃料水準として適性なものを見出し難いため相対的信頼性に劣る。よって本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模戸建住宅が多く、成熟した住宅地域であるが、代替性を有する不動産が多く依然弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。需要は低調で、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする小規模住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。