大阪府八尾市東町６丁目９５番(服部川駅・河内山本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


108,000円

2017年01月01日に行った大阪府八尾市東町６丁目９５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を108,000円/㎡としました。

大阪府八尾市東町６丁目９５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市東町６丁目９５番
住居表示 
価格108,000円/㎡
交通施設、距離河内山本、1,600m
地積69㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

熊ヶ谷一幸氏による調査レポート

不動産鑑定士熊ヶ谷一幸
価格108,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、周辺に工場、倉庫等が見られることもあって住宅需要は総じて弱含みであり、地価は微弱傾向にある。
地域要因の将来予測河内山本駅北東方の徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に大きな変動がないため今後とも現在の住環境を維持すると予測する。当地域は利便性が劣る地域であるため、地価は微弱ながらも下落傾向を続けると予測する。
市場の特性同一需給圏は、八尾市北東部を中心とする近鉄大阪線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は、八尾市の居住者又は地縁性を有する中堅所得者層であり、圏外からの転入者はほとんどない。当地域は、小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であるが、居住環境や最寄駅接近性等の点でやや劣る地域のため、宅地需要は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は70㎡程度で800万円程度、新築の小規模戸建住宅は2，500万円程度である。
一般的要因総人口の微減傾向、高齢化の進行、地域経済の停滞、需要者数の減少等が続いており、不動産の需給動向は全体的に弱含みである。

中井敬和氏による調査レポート

不動産鑑定士中井敬和
価格108,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因河内山本駅からやや離隔し、利便性に劣るため、需要の下落は免れない。周辺で幼保一体化に伴う施設建設の計画が進められいる。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が多い住宅地域。認定こども園設置計画があるが現段階では地域要因の大きな変動はなく当面現況で推移するものと予測。利便性にやや劣る地域のため地価水準も当面は緩やかな下落傾向が続くものと予測。
市場の特性同一需給圏は、近鉄大阪線沿線の住宅地で八尾市を中心に柏原市や東大阪市も含む圏域と考えられる。需要の中心は八尾市に地縁性を有する一次取得者と買換層が混在している。利便性や住環境にやや劣るため、需要は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、25坪前後の新築建売住宅で2，500万円台の後半程度の水準となっている。
一般的要因人口は微減傾向。一方、総世帯数は微増傾向。高齢化率は一貫して上昇している。新設住宅着工戸数はやや増加しているが、需要回復には至らず。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6330717
北緯 135度6314246

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

服部川駅(地価相場 161,500円/㎡)河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)高安駅(地価相場 148,500円/㎡)信貴山口駅(地価相場 161,500円/㎡)近鉄八尾駅(地価相場 145,000円/㎡)恩智駅(地価相場 123,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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