大阪府八尾市高安町南１丁目５３番(高安駅・恩智駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


147,000円

2016年01月01日に行った大阪府八尾市高安町南１丁目５３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。

大阪府八尾市高安町南１丁目５３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市高安町南１丁目５３番
住居表示 
価格147,000円/㎡
交通施設、距離高安、250m
地積161㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、店舗付共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況北5.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川春子氏による調査レポート

不動産鑑定士石川春子
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因近鉄八尾駅前、幹線の大型店等の影響を受け近隣地域の商業地域は衰退化傾向にある。
地域要因の将来予測幅員は狭隘であるものの通過交通量が多い。核となる商業施設はなく、小規模店舗が大半で商店街としての衰退化が進行している。地価水準は下落幅は小さいものの下げ止まりには至っていない。
市場の特性同一需給圏は八尾市及び周辺市内の駅前及びその周辺の商業地域である。主な需要者は同一需給圏に地縁を有する個人、事業者が中心である。当該商店街は平面で走行している近鉄線及び河川により広がりはない。近鉄八尾駅周辺の大型店等に顧客は誘因されがちで衰退化傾向にあり需要は弱含みで推移している。若干の取引はあったが需要の中心となる価格帯を示しているか疑問はあるので、周辺商業地の価格水準等も勘案すれば坪当たり50万円程度と推測される。
一般的要因経済はやや回復傾向にあるが、八尾市の人口は自然増減、社会増減とも減少傾向にあり商業地の範囲は縮小傾向にあると思われる。

中井敬和氏による調査レポート

不動産鑑定士中井敬和
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因核となる店舗が無く店舗に偏りが多い。近隣住民のニーズに応えられる店舗が少なく背後地の高齢化も進み、空き店舗が急速に増え凋落傾向が著しい。
地域要因の将来予測背後地である山手集落居住者の高齢化と過疎化に伴う顧客減少を背景に、核となる店舗も存在せず、顧客の購買行動の変化とも相まって空き店舗が急激に増加。地価水準は下落基調で推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は八尾市内の駅前及びその周辺の近隣商業地域。主な需要者は当該地域に地縁性を有する個人・零細事業者が中心。核となる店舗がなく、顧客ニーズに応えることのできる商店街としての体裁を整えておらず、郊外店舗等への顧客流出により、当該商店街は凋落傾向が著しく、空き店舗も多く、需要は弱含みで推移している。取引が少なく、取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因八尾市の景気動向調査結果報告書によると、小売業は堅調に推移するが卸売業やサービス業が悪化。先行きへの警戒感も強まってきている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6187289
北緯 135度6270111

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府八尾市大字刑部３２７番１８大阪府八尾市大字太田１６８０番大阪府八尾市八尾木北６丁目５番２大阪府八尾市東山本新町８丁目２４３番外大阪府八尾市小畑町４丁目５０番大阪府八尾市垣内２丁目２３４番大阪府八尾市春日町４丁目１６番２４大阪府八尾市柏村町４丁目５１番大阪府八尾市東山本新町１丁目７４番大阪府八尾市教興寺７丁目１３３番大阪府八尾市高安町北５丁目５０番外大阪府八尾市南本町４丁目１１０番大阪府八尾市高安町南１丁目５３番

参考：近隣駅の地価相場

高安駅(地価相場 148,500円/㎡)恩智駅(地価相場 123,500円/㎡)河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)信貴山口駅(地価相場 161,500円/㎡)服部川駅(地価相場 161,500円/㎡)志紀駅(地価相場 114,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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