地域要因

平成29年度に下水道が供用開始の予定である。

地域要因の将来予測

当該地域は、農地の中に一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の宅地であり、行政的条件等より、賃貸事業の想定は、妥当性を欠き、収益価格を試算しなかった。従って、当市北部の市街化調整区域の住宅地を中心とした取引事例から求めた比準価格を標準に、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする地域で、公法上の規制から経済合理性に見合う賃貸用建物の想定は困難であるため収益還元法の適用を見送った。一方取引は自己使用目的のものが中心で、市場の実勢を表した比準価格の信頼性は高い。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に残されている農地で、ミニ開発等による宅地化が進行しており、住宅地域として、緩やかに熟成度を増している。

地域要因の将来予測

ミニ開発等による宅地化が進行し、緩やかに熟成度を増していく、と予測する。中心市街地と比較して利便性は劣るが、地価に割安感が出てきているため、地価水準は徐々に下げ止まる、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅等の自用目的の取引が中心であり、市場参加者は取引価格水準を指標に価格決定を行う傾向にある。よって比準価格の説得力は高い。一方、周辺では自己所有遊休地を転用して共同住宅を建築する例は見られるが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため賃貸経営目的の取引は少ない。よって収益価格の説得力は劣る。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の周辺で下水道の整備が進行している。

地域要因の将来予測

環境の変化に乏しい農家集落地域であり、当面、現状のまま推移する、と予測する。町内の不動産市場の低迷に加え、法令による規制の影響で需要は限定的である。このため、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺にある建物の殆どは自用物件であり、取引も自用目的が中心であると考えられる。そして、自用目的で取引を行う市場参加者は取引価格水準を指標とする傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域は市街化調整区域内にあるため共同住宅の建築は極めて困難である。このような地域で共同住宅を想定することは現実性を欠く。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部への接近性が劣る地域であるが、新規戸建住宅が多く、住宅地域として熟成しつつあり、下落の程度は比較的小幅にとどまっている。

地域要因の将来予測

大垣市街地の北西部郊外、赤坂地区に位置する住宅地域で、周辺では農地転用等による新規戸建住宅が増加しており、住宅地域として徐々に熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸用共同住宅も見られるが、旧来の土地所有者の資産運用・節税目的を主とするものであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引では収益性よりも住宅地としての快適性、利便性が重要視されているため、本件においては大垣市北西部の取引事例を中心に採用して査定した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東海環状自動車道西周りルートをはじめとする交通インフラ整備が進捗している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

工場地については自社経営によるものが大半で、貸工場は倉庫等の小規模な場合に限られる。よって本件においては適正且つ合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法の適用は見送った。また、原価法や開発法についても不適用とした。取引事例比較法の適用に当たっては、西濃圏域における規範性の高い工場地の事例を複数収集しており、実証性を有する。以上を踏まえ、比準価格を採用し、全域的な工場地地価の動向等も勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

宅地需要は比較的堅調であり、徐々に熟成を深めつつ安定的に推移すると予測する。地価は、横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅も見受けられるが、取引は自己使用目的によるものが大半である。標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似性が高い事例を採用して試算しており、実証的で信頼性が高い。本件は、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大垣駅からやや距離があり人気がない。低予算の需要者層による一定の需要がある。

地域要因の将来予測

大垣市北西部郊外に位置する住宅地域でJR大垣駅からはやや距離があり、若干利便性に欠けるため人気がない。農地等の空閑地も多く住宅供給が需要を上回っている。

価格決定の理由

一部アパート等の共同住宅も介在するが、戸建住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため、比準価格を妥当と認め鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお収益還元法は、賃貸市場の熟成の程度、対象標準地の画地の状況等から適用しなかった。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、大垣駅北口の大型商業施設を核とする中・大型店舗による商業集積の波及拡大が期待される。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域で、中・大型店舗の出店需要から今後も比較的順調に熟成するものと予測する。地価は路線商業地域の商況等から若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

定期借地方式の自用店舗が中心的で、賃貸市場の未熟成や駐車場の必要及び業態等により、土地の平面的・立体的な利用効率が低い固有の事情がある。従って、相対的に妥当性の高い比準価格をベースに収益価格を参考として手順の各段階について再吟味を加え、類似不動産の取引頻度等の流動性リスクに留意し、さらに当該標準地の地価体系上の位置と代表標準地である意義並びに過年度等価格の推移等も検討して、鑑定評価額等を表記の通り決定した。

地域要因

地区の人口は微増減を繰り返しているが、児童数は年2、3％のペースで減少が続いている。

地域要因の将来予測

標準的画地規模が大きめで地価水準も比較的高いため、総額が需要層を圧縮している。居住環境などから住宅地域としての競争力は優位にあるが、地価は下落幅を縮めつつも調整が続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は、標準的画地規模で昨年5月以降に生起した4事例によって試算し、直近の典型的需要、市場実態の具現性が高い価格が得られたと判断する。収益還元法も実際の賃貸事例に基づき試算したが、当該賃貸市場の供給は旧来地主の物件が大半であり、土地の元本コスト、資産リスクが賃料に反映されにくい状況が常態化している。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との秤量的検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該商店街には顧客を誘引する核となる商業施設はなく、住宅地化が進んでいる。

地域要因の将来予測

当該地域は旧来からの町中心部の商店街であるが、大型商業施設に顧客を奪われており、継続して衰退傾向にある。なお、個人事業者の商業地需要は少なく、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は収益性を志向する商業地域であるが、需要者は自己営業目的の個人事業者である。神戸町は事業者向けの賃貸市場が成熟しているとは言い難い。なお、比準価格は周辺市町の商業地事例及び周辺部の住宅地事例を中心に採用したが、同一需給圏内における地位を適正に反映できたと思料する。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

町内では上位に位置する住宅地域ではあるが、隣接大垣市での分譲住宅販売に押されており、地価下落は継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は神戸町役場及び幹線道路に近接する一般住宅等を中心とする住宅地域で、特段の地域要因の変化はなく、今後も町内住宅地としての地位は現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の需要者は戸建住宅目的のサラリーマン層で、新規に土地を購入して賃貸用建物を建設することは少ないものと考えられるため、収益価格は試算しなかった。なお、比準価格は価格牽連性が強い周辺部の住宅地事例を採用しており実証的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

戸建住宅の建築が見られる程度で、近隣地域では特筆すべき変動要因が見られず、概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は早くからの住宅地で変動要因に乏しい状況にあり、今後も暫くの間は熟成が進まず現状推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅主体の住宅地域で、取引は自用目的のものが支配的である。比準価格は、周辺類似地域の信頼性のある取引事例から求め、客観性・験証性を備える。一方、収益価格は、対象標準地程度の画地規模では収益性の測定に難があって精度を欠くため求めなかった。以上より、本件では市場実態に見合う比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外では比較的低調だった新規の宅地供給はさらに減速し、地域熟成は停滞気味である。

地域要因の将来予測

消費増税に絡む駆け込み市況で空地の一部が目立った値下げもなくさばけた。1低専相応の郊外住宅地域としての見直し供給が継続すれば、需要サイドにも地価の値ごろ感が生じると予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は、地域格差が10％程度に収まって緊密な代替競争関係を有する5事例を用いて試算し、典型需要に即した価格を求めることができたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該賃貸市場の供給は旧来地主の物件が大半を占めており、土地の元本コスト、資産リスクに対する意識が希薄な賃料形成となっている。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持で推移すると予測する。地価水準は、下落傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

相続税対策の賃貸住宅が散在する程度で、収益物件の取引はほとんどない。標準地の規模より、賃貸住宅が建設される可能性は皆無に近く、収益価格を試算しなかった。よって、市場性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。