岐阜県安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６外(広神戸駅・北神戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,300円

2017年01月01日に行った岐阜県安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,300円/㎡としました。

岐阜県安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６外
住居表示 
価格39,300円/㎡
交通施設、距離広神戸、700m
地積300㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況県道背後に住宅を中心に店舗も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町内では上位に位置する住宅地域ではあるが、隣接大垣市での分譲住宅販売に押されており、地価下落は継続している。
地域要因の将来予測当該地域は神戸町役場及び幹線道路に近接する一般住宅等を中心とする住宅地域で、特段の地域要因の変化はなく、今後も町内住宅地としての地位は現状維持程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は西濃圏域に勤務する住宅一次取得のサラリーマン層。神戸町内では継続して不動産業者の建売分譲住宅販売が散見されるが、総じて交通利便性が優る大垣市での分譲マンション・分譲住宅に需要を奪われており、住宅需要は弱い状態が続いている。周辺部での中心価格帯は土地は800万円∼1300万円程度、分譲住宅は2200万円∼2500万円程度と思料する。
一般的要因神戸町の人口は過去5年間で県平均を上回る減少率を示しており、住宅地需要は引き続き弱い。

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格39,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の熟成した住宅地域であり、地域要因に特に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測既成市街地内の熟成した住宅地域であり、今後とも現状程度の住環境を維持するものと予測する。神戸町内の不動産市場は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸町内及び隣接する大垣市北部の住宅地域。需要者の中心は神戸町周辺に在住し、大垣市方面に勤務する一次取得者層である。神戸町は人口減少、高齢化が進行しており、圏内の住宅地需要は減少している。その中で、広神戸駅を中心とする神戸町の既成市街地は各種施設との接近性が良好で利便性に優るため、町内では相対的に人気が高い。中心となる価格帯は、土地は700万円から1，200万円程度、新築戸建ては2，300万円程度である。
一般的要因神戸町は人口減少が続いている。高齢化率は上昇を続けている。平成28年の住宅着工戸数は、前年と比較して、大幅に減少している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4203398
北緯 136度6042648

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県安八郡神戸町大字神戸字八幡９３０番１岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４５３番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西７６番２岐阜県安八郡神戸町大字前田字流４２９番２岐阜県安八郡神戸町大字安次字臼井田１３６番岐阜県安八郡神戸町大字川西字町５３１番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西１１５番１岐阜県安八郡神戸町大字末守字長池３７７番１外１５筆岐阜県安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１

参考：近隣駅の地価相場

広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)北神戸駅(地価相場 32,800円/㎡)池野駅(地価相場 31,450円/㎡)東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)北池野駅(地価相場 31,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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