岐阜県大垣市八島町字東菰田８４番(北大垣駅・大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


77,400円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市八島町字東菰田８４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,400円/㎡としました。

岐阜県大垣市八島町字東菰田８４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市八島町字東菰田８４番
住居表示 
価格77,400円/㎡
交通施設、距離大垣、1,700m
地積1,581㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域
前面道路の状況北36.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松原弘昌氏による調査レポート

不動産鑑定士松原弘昌
価格77,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にないが、大垣駅北口の大型商業施設を核とする中・大型店舗による商業集積の波及拡大が期待される。
地域要因の将来予測小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域で、中・大型店舗の出店需要から今後も比較的順調に熟成するものと予測する。地価は路線商業地域の商況等から若干の弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、当市及び隣接市内で、幹線道路沿いの商業地域との価格牽連性が高い。需要者は市内外の事業者であるが、借地取引が中心的で売買による取引は殆どない状態が続いている。なお、駐車場設置と低層店舗が主となることから画地利用規模が比較的大きくバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯の総額把握は困難で、総額が相対的に高額となり県外需要者の出店動向に負う可能性が大である。
一般的要因駅前商店街の空室率は依然として高く、賃料水準も下落して取引市場も低調である。

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格77,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道21号沿いは外食産業の参入が断続的に見られ、飲食店を中心とする商業地としての熟成が徐々に進んでいる。
地域要因の将来予測ネット普及の影響が比較的小さいリアル店舗である飲食系の出店・業態変更が断続的に見られる。商業地域としての熟成は継続しているが、地価下げ止まり、地代底上げに至る需給改善には期間を要すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧大垣市全域の幹線・準幹線沿い及び隣接市町の国道21号沿いと判定する。店舗需要が中心であり、典型的な業種は、小売、飲食、通信、日用サービスである。高齢化を伴った人口減で個人消費は縮小傾向にあるが、単身世帯の増加などで中食・外食の依存度は上昇。主力の小売・飲食は現状の市場規模を維持しているが、スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの業界競争は業種横断的な優勝劣敗に転化しており、店舗の興亡が激しくなっている。
一般的要因コストパフォーマンス重視の消費者行動が強まっている。飲食業中心の郊外商業地はガソリン安が追い風となるが、食材等のコストアップで帳消し。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3773265
北緯 136度6130638

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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