岐阜県大垣市高屋町３丁目１５番外(大垣駅・室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


122,000円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市高屋町３丁目１５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

岐阜県大垣市高屋町３丁目１５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市高屋町３丁目１５番外
住居表示 
価格122,000円/㎡
交通施設、距離大垣、300m
地積421㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層ビル、店舗等の多い商業地域
前面道路の状況南25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤晃宏氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤晃宏
価格121,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に目立った変動は認められないが、駅前再開発事業による波及効果が期待される。
地域要因の将来予測中層店舗・事務所ビルが多い駅前の普通商業地域であり、再開発事業を契機とし今後も発展的に推移していくと予測する。地価水準は概ね横ばい∼強含み基調で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内中心市街地である駅前の商業地域を中心に周辺の既成商住混在地域も含む。需要者は資本力を有する事業者、法人で圏域の内外は問わない。駅前再開発事業をひとつの契機として、西濃地域の要衝ともされる大垣駅周辺の土地需要が復調しはじめている。また背後人口の増加が見込まれる中、商業地としての需要回復が期待されている。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで坪あたり約40万円前後と推定する。
一般的要因大垣市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向で、土地取引件数は分譲住宅が増加している。マンション含む駅周辺の住戸数が増加している。

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因同一路線上では大垣駅南街区第1種市街地再開発事業（平成28年9月竣工予定）が進行中で、マンション分譲は平成27年5月末で完売した。
地域要因の将来予測当該地域は中層ビル、店舗等が多いJR大垣駅徒歩圏内の商業地域で、同一路線上では市街地再開発事業が進行中で、かつ大手資本が注目する地域であり、今後も当該地域の地位は向上していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は大垣市内の商業地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣駅徒歩圏内の商業地域。需要者の中心は圏内に拠点を有する事務所・店舗利用の一般法人又は個人事業者で、最近では圏外からの大手資本の参入も見られる。JR大垣駅南口では市街地再開発事業が進行中で、中心市街地の活性化の動きは顕著である。また、マンション開発業者の用地取得も増えつつありJR大垣駅徒歩圏内の土地需給関係は好転しているものと思料される。
一般的要因大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、岐阜県全体に比べ減少率は低い。なお、JR大垣駅周辺の商業集積度は増している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3646061
北緯 136度6184715

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岐阜県大垣市笠木町字天王１９４番岐阜県大垣市高屋町１丁目７２番３ほか１筆の一部岐阜県大垣市船町５丁目４４番ほか１筆岐阜県大垣市俵町８４番岐阜県大垣市室村町１０丁目６番の一部岐阜県大垣市林町７丁目字鷺落１３９番６岐阜県大垣市静里町字鎌倉８１番２岐阜県大垣市本町２丁目１０１番岐阜県安八郡墨俣町大字墨俣字池西６４１番３岐阜県安八郡墨俣町大字二ツ木字土腐２０４番３岐阜県安八郡墨俣町大字墨俣字西殿町３３６番岐阜県安八郡墨俣町大字墨俣字上流８２７番岐阜県大垣市浅草１丁目４５９番１岐阜県養老郡上石津町大字一之瀬字押水２０２番１岐阜県養老郡上石津町大字上多良字樫原１０６０番１外１筆岐阜県養老郡上石津町大字下山字大野２８２８番２岐阜県養老郡上石津町大字上原字猿海道１３３０番１外２筆岐阜県養老郡上石津町大字一之瀬字野々垣外２０５９番岐阜県安八郡墨俣町大字二ツ木字村北４６番２８岐阜県安八郡墨俣町大字墨俣字本町１２７番２岐阜県安八郡墨俣町大字上宿字北浦２７６番８岐阜県大垣市郭町１丁目４３番岐阜県大垣市桐ヶ崎町９３番岐阜県大垣市高屋町３丁目１５番外２筆岐阜県大垣市久瀬川町３丁目１０番岐阜県大垣市郭町３丁目６３番岐阜県大垣市見取町２丁目１番４岐阜県大垣市上石津町一之瀬字押水２０２番１外岐阜県大垣市林町５丁目１２番１外

参考：近隣駅の地価相場

大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)東大垣駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード