岐阜県安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１(東赤坂駅・広神戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,200円

2017年01月01日に行った岐阜県安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,200円/㎡としました。

岐阜県安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１
住居表示 
価格21,200円/㎡
交通施設、距離広神戸、1,600m
地積858㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格21,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の周辺で下水道の整備が進行している。
地域要因の将来予測環境の変化に乏しい農家集落地域であり、当面、現状のまま推移する、と予測する。町内の不動産市場の低迷に加え、法令による規制の影響で需要は限定的である。このため、地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は主に神戸町内の調整区域内住宅地域。需要者の中心は地縁関係を持つ近隣の居住者である。神戸町北部にある調整区域内住宅団地を除き、圏内は農家集落地域等、未成熟な地域が多い。また、法令により建物の建築が制限されているため需要は限定的である。調整区域内宅地の取引は散発的にしか行われない状況にある。加えて、圏内では縁故取引等、特殊な事情による取引が占める割合が大きい。このため、中心となる価格帯の判定は困難な状況にある。
一般的要因神戸町は人口減少が続いている。高齢化率は上昇を続けている。平成28年の住宅着工戸数は、前年と比較して、大幅に減少している。

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの農家集落地域であり、新規参入者は少なく、地価下落は継続している。なお、下水道工事が進行中である。
地域要因の将来予測当該地域は大垣市寄りの大規模農家住宅を主体とする旧来からの農家集落地域で、市街化調整区域内であることから、大規模宅地開発は見込めず、今後も土地需要は弱含みで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は神戸町及び周辺市町の集落地域で、特に価格牽連性が強いのは神戸町及び大垣市内の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人層。当該地域は地縁性が強い大規模農家住宅が多い旧来からの集落地域で、新規参入者は皆無に等しいのが実情である。なお、神戸町内の調区内宅地取引は過去に開発された中規模一般住宅の取引が中心となっており、大規模農家住宅の中心価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因神戸町の人口は過去5年間で県平均を上回る減少率を示しており、住宅地需要は引き続き弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4067164
北緯 136度5989825

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４５３番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西７６番２岐阜県安八郡神戸町大字前田字流４２９番２岐阜県安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６岐阜県安八郡神戸町大字川西字町５３１番１岐阜県安八郡神戸町大字川西字大道西１１５番１岐阜県安八郡神戸町大字末守字長池３７７番１外１５筆岐阜県大垣市鹿島町５丁目９番１岐阜県大垣市東前２丁目１４番岐阜県大垣市綾野町字高畑３５０４番３１岐阜県大垣市今宿２丁目１７０番１岐阜県大垣市菅野１丁目１６５６番５２外１筆

参考：近隣駅の地価相場

東赤坂駅(地価相場 46,800円/㎡)広神戸駅(地価相場 34,400円/㎡)北神戸駅(地価相場 32,800円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)池野駅(地価相場 31,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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