岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２(西大垣駅・室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,000円

2017年01月01日に行った岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,000円/㎡としました。

岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市西崎町１丁目４０番２
住居表示 
価格85,000円/㎡
交通施設、距離大垣、1,200m
地積231㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか駐車場等も見られる既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤晃宏氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤晃宏
価格85,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に目立った変動は認められない。
地域要因の将来予測中心市街地に程近い熟成した既成住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市内中心市街地及びその周辺の既成住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人を中心とするが圏域外からの需要者も見込まれる。居住上の利便性に優れる住宅地域で潜在的な需要はあるものの売物件は少ない。都心回帰傾向から今後も需給は比較的堅調に推移すると思料する。なお市場の中心となる価格帯は土地のみで総額1500万円∼2000万円程度と推定する。
一般的要因当市の人口は微減するも、減少率は県平均に比べ低い。平成28年土地取引件数は前年とほぼ同水準の見通し。

村寿也氏による調査レポート

不動産鑑定士村寿也
価格85,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。駅接近性等、利便性に優るため、需要は堅調で、地価は底堅い。
地域要因の将来予測既成市街地内の熟成した住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持する、と予測する。各種施設との接近性が良好で利便性に優るため、市場での人気は高い。地価水準は横ばい傾向で推移する、と予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣駅を中心として形成された中心市街地内の住宅地域。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層である。圏内の住宅地は各種施設との接近性が良好で利便性に優るため、市場での人気が高い。特に近隣地域の存する興文小学校区は市場に流通する物件が少なく、希少性もある。このため、取引は少ないが、潜在的な需要は堅調に推移している。中心価格帯は、土地は1，500万円から2，000万円程度、新築戸建ては3，500万円程度である。
一般的要因大垣市の人口は概ね横ばいで推移しているが、高齢化率は緩やかに上昇している。中心市街地の住宅地需要は堅調であるが、郊外では弱さも見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度36204770000001
北緯 136度6091451

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)大垣駅(地価相場 76,250円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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